路線価 (2023) 広島県呉市広本町3-10473-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市広本町３丁目１０４７３番４
価格時点	2023 年
駅名	広駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円／坪 1平米 15万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は呉市広地区を主体とした幹線又は準幹線沿いの商業地域一円である。需要者は同一需給圏内の法人又は個人が中心となるが、土地利用の方途や規模に多様性が認められる国道沿いという立地性等を勘案すれば、同一需給圏外の事業者等の参入も十分に想定される。なお、物件規模等により取引される価格はまちまちであるが、需要の中心となる価格帯は坪５０万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏の範囲は、呉市広地区を中心に、隣接周辺地域に存する幹線ないしは準幹線沿いの商業地域ないしは混在地域一帯と判定した。需要者は、地縁性を有する中小法人、不動産業者等のほか全国展開するチェーン店等も想定される。相応の繁華性を有する商業地域であり、需要の競合も想定されることから、地価はやや強含み。供給自体が少ない商業地域で規模も取引により様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から試算を行ったもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は対象標準地の収益性に基づき試算した理論的な価格であるが、想定要素を多く含むことから、その説得力は相対的に低いものと判断される。比準価格は代表標準地を規準とした価格とは均衡を得ている。したがって、収益価格は参考にとどめ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域は自用物件が多く、事業用物件にかかる賃貸市場が未成熟で、収益価格の信頼性はやや劣後する。一方、規範性の高い商業地等にかかる取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、共同住宅兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市広本町３丁目１０４７３番４
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いの路線商業地域
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣に存する大規模なスーパーが建替えられ、周辺の都市計画道路が整備されるなど発展的に推移しつつあるが、当面地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いの商業地域として熟成しており、特段の地域変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナの影響などにより、回復過程にあった地域経済は転換点を迎えている。
地域要因
(1)公共整備の進む広地区中心部の路線商業地域であるが、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)相応の繁華性を備えた国道沿いの商業地域であり、店舗のほかマンション建設も想定されることから、需要サイドの用途競合が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広本町３丁目１０４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万699 円／平米 33万2,911 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,755 円／平米 41万9,052 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,652 円／平米 49万4,750 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広本町３丁目１０４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,913 円／平米 36万66 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,675 円／平米 36万2,586 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,347 円／平米 51万3,577 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広本町３丁目１０４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,525 円／平米 44万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,081 円／平米 58万5,430 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,262 円／平米 50万3,378 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広本町３丁目１０４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,107 円／平米 23万8,386 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,289 円／平米 33万8,167 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,818 円／平米 50万8,522 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情