路線価 (2023) 広島県呉市中央2-5-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市中央２丁目５番１５
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,510万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,510万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円／坪 1平米 25万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね呉市中央地区を中心とする呉市中心部の商業地域。需要者の中心は地元法人、全国展開の大手法人、マンション開発業者等である。オフィスや店舗の需要はやや頭打ち状態にあるものの、複数の店舗で構成される新たな商業施設のオープンも予定される等、活性化の動きも見られている。取引される規模等はまちまちであるが、土地は２５０～３５０㎡前後で６，０００～９，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、中央・西中央から本通地区を中心とする呉市中心商業地域及び広地区ＪＲ駅前商業地等も含む圏域。幹線道路沿いの商業地であるため、用途の多様性が見込め、需要者は、地元法人、チェーン展開している大手法人、マンションデベロッパーも含まれる。中央地区は高層化が進行しているが、オフィス・店舗需要は伸びを欠き、上階はマンションとして利用される傾向にある。中心となる価格帯は画地規模により幅があるが坪８０～９０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は呉市中心部に所在する類似した商業地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。地価に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められたと思料する。以上から、比準価格を標準とし、収益価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 呉市中心部の幹線道路沿いの近年の傾向としては、分譲マンションの素地及び自用の事業所の取引等が多く、投資用の収益物件は少なく収益価格も低位に求められた。比準価格は呉市の中心商業地に存する事例より求めたものであり、実証的で説得力を有している。したがって比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年公示価格及び周辺の標準地とのバランスを考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所等の多い図書館に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市中央２丁目５番１５
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	27 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)呉市中心部で周辺に図書館、文化ホール等が立地し、利便性も良好であることから、今後も店舗、事務所、共同住宅等の適地として現状を維持すると予測する。周辺で市有地の有効活用が検討されており発展が期待される。 (2)周辺には図書館・市民ホール・市役所等の公共施設が立地し、ＪＲ駅及び生活利便施設も徒歩圏の呉市中心部に存し、中高層の店舗、事務所兼共同住宅地としての立地は良好で、今後も現状を維持していくと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市中心部では呉駅周辺地域の開発事業等による発展も期待されるが、人口減少や大規模製鉄所の閉鎖が迫り、先行きの不透明感も漂っている。 (2)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。呉市の人口は全体で年間約２．０％減少、中央地区はこの１年は約０．２％の減少。
地域要因
(1)空き店舗は見られるが、高層賃貸マンションが完成する等、レジデンス系の需要も見込める立地条件の良好な地域であり地価は強含みで推移している。 (2)事務所・店舗需要は落ち着いており一部空き状態も見受けられるが、マンション等の建設が進み、高度化も進行中で、土地需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央２丁目５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万542 円／平米 76万2,172 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,970 円／平米 60万4,899 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,342 円／平米 85万773 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央２丁目５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,870 円／平米 77万3,174 円／坪
推定価格 平米 坪	22万632 円／平米 72万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,600 円／平米 83万8,402 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央２丁目５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,438 円／平米 126万7,646 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,889 円／平米 127万9,055 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,539 円／平米 91万7,544 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２１Ｔ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央２丁目５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,611 円／平米 62万6,854 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,349 円／平米 87万632 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,690 円／平米 84万2,005 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情