路線価 (2023) 広島県呉市宮原3-115-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	792万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	788万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,158 円／坪 1平米 7万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として呉市郊外に存する商業地域や商住混在地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人事業者等である。市中心部のショッピングセンターや、郊外型の複合型商業施設への顧客流出により、旧来型の小規模店から構成される商店街等を取り巻く事業環境は厳しい。一方、街路条件は良好であること等から、住宅地としてのニーズが散見される。市場での取引価格はばらつきが大きく中心価格帯は把握しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏は呉市街地周辺部に所在する商住混在地域一帯と把握される。需要者の中心は、地縁性を有する法人あるいは個人事業主等と考えられる。小規模店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域で、背後人口の減少、駐車場が少ないことなどから大型商業施設へ顧客を吸収され、商業地としての競争力は低下しており、住宅地化が進行している。取引価格は画地規模、用途等によってさまざまで中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は個人事業者等による自用の店舗兼住宅等が大半を占める商業地域である。よって、賃貸市場は未成熟であり、元本果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した実証的な価格である。本件においては、比準価格を採用し収益価格については参考に留め、代表標準地とのバランスを考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から試算したもので、市場性を反映した実証的な価格であり、説得力は高い。他方、収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価格ではあるが、賃貸市場が熟成しておらず低く試算された。以上より、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等を中心に一般住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	130 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地にある幹線道路沿いの商住混在地域
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線沿いの小規模店舗を中心とした地域。近年スーパー等を核テナントとする駐車場を十分に備えた複合型商業施設に顧客を奪われ、商業地としては衰退傾向にあり、住宅地化が進行するものと予測される。 (2)丘陵地の幹線沿いに小規模店舗のほか、一般住宅等も混在する旧来からの商業地域である。商業性が衰退しつつあるなか、交通利便性には比較的優れることから今後は住宅地への移行が進むものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。
地域要因
(1)背後の住宅地は傾斜地が多く、人口も減少し、呉中央部の大型店舗に顧客流出傾向にある。周辺では住宅地への移行も散見される。 (2)丘陵地幹線沿いの旧来からの商業地で、商況が低迷するなか、住宅地への移行傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,255 円／平米 32万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,696 円／平米 27万6,699 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,791 円／平米 20万7,587 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,540 円／平米 20万6,757 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,642 円／平米 25万3,378 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,828 円／平米 14万1,589 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,020 円／平米 25万1,322 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,452 円／平米 25万9,362 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｋ９４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,498 円／平米 26万9,432 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,261 円／平米 26万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	8万143 円／平米 26万4,953 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２２Ｋ９４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市宮原３丁目１１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,842 円／平米 19万1,226 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,254 円／平米 18万5,976 円／坪
標準価格 平米 坪	8万363 円／平米 26万5,680 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情