路線価 (2023) 広島県呉市広古新開7-1022-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
価格時点	2023 年
駅名	新広駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,300万 円 (885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円／坪 1平米 16万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として呉市内に存する幹線沿いの商業地域一円である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する地元企業のほか、広域的な店舗展開を志向する法人等である。区画整理が行われ、幹線沿いや背後地においてマンションや戸建開発等、住宅供給が多いことから、商圏人口の増加が期待できる。取引当事者の属性や、規模等の個別的要因により、取引価格はばらつきが大きく、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は広地区内の幹線道路沿いを主体に、呉市の幹線道路沿いを中心とする商業地域を含む範囲である。主たる需要者は同一需給圏内の法人，個人を中心に、全国展開する企業の参入も見込まれる。郊外型店舗が建ち並んでいるが、近隣で高層マンションが建築中である。地価の上昇に伴い、今後はマンションが増加することも考えられる。取引される画地規模、売買目的等により様々で、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の事例の中から、適切に取捨選択を行い、且つ適切に補修正を行って求めた市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は当該賃貸市場における元本果実の相関関係、建物想定、還元利回り等、やや流動的な側面を有する。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、広地区内の類似地域に存する取引事例を収集・選択のうえ、各事例の補修正並びに要因比較は適切に施されており、市場性を反映した説得力を有する試算価格である。収益価格は理論的な価格で、標準地の収益性を反映しているものの、賃料の動向が停滞傾向にあり、低位に試算された。本件では信頼性が高く説得力を有する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新広駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	267.7 坪 (885 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、併用住宅が立地する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域においては、同一幹線沿いの店舗跡地が、分譲マンションや戸建分譲等、住宅地としての利用が見受けられた。今後は緩やかに住宅用途との混在が高まる可能性があると思料する。 (2)郊外型店舗を主体として中層併用住宅が混在する路線商業地域である。区画整理事業が行われた区域であり、周辺では高層マンションの建設が進んでいる。土地需要は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日鉄撤退が来年に迫る一方、呉駅前で建築予定の複合ビルに店舗も入る予定であることから、駅周辺の商業地域発展の起爆剤となることが期待される。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されており、当該影響を受け、地域経済の低迷が窺える。
地域要因
(1)昨春、広駅前１丁目でドラッグストアが開店した一方、当該地域内では住宅地への用途移行が見受けられたが、募集条件は強気の設定である。 (2)店舗等が建ち並ぶ地域であったが、周辺では、元店舗敷地が高層マンション敷地になる等の動きがみられる。地価はやや上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,525 円／平米 44万4,740 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,081 円／平米 58万5,430 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,126 円／平米 51万9,459 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,555 円／平米 41万1,779 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,555 円／平米 41万1,779 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,604 円／平米 53万7,569 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,326 円／平米 46万612 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,326 円／平米 46万612 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,498 円／平米 51万4,076 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２３Ｋ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万389 円／平米 49万7,186 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,896 円／平米 50万2,168 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,225 円／平米 52万3,092 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広古新開７丁目１０２２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,657 円／平米 35万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,657 円／平米 35万2,608 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,025 円／平米 51万2,513 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情