路線価 (2023) 北海道札幌市白石区菊水上町3条2-52-143 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市白石区北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
価格時点	2023 年
駅名	菊水駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,170万 円 (491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は地元の事業目的の個人、法人が中心であるが、収益物件を目的とする道内外の企業も見られる。割安感のある郊外への需要が高まっている中、店舗等の業務系用途の需要は高くないが住居系用途の需要が増え、また背後住宅地の価格上昇の影響もあり近隣地域の地価は上昇傾向が続いている。需要の中心は、利用用途や規模により様々で特に一定はしておらず、その把握は困難な状況にある。 (2) 一需給圏は、主に白石区及びその隣接区を中心とした幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、事業目的の法人・個人等である。比較的都心に近い事もあり需要は強含みである。用途の多様性があり需要の中心となる価格帯は取引される土地の規模や用途等によりまちまちであり、見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、営業所が建つ商業地域で、自用の建物も多いが比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は規範性のある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は競争力の関係から土地建物の総額に見合う賃料設定ができないこと等から低位に試算されたものと判断される。よって、信頼性が優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、白石区内の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に照らして補修正・要因比較を行って求めたもので市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すものであり事業者としては着目すべき価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	菊水駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	148.5 坪 (491 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	近隣型の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市白石区北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	24 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。郊外の路線商業地で店舗等の需要は少ないが住宅系需要は認められ、背後住宅地の価格動向と牽連しつつ推移すると思われる。 (2)店舗・営業所等の建ち並ぶ商業地域であり、特に変動要因は見らず現状維持と予測する。都心に比較的近いこともあり、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの行動変容と制限緩和の影響もあり商業地需要は一時の停滞を脱しつつあるが、用途的に混在する傾向が見受けられる。 (2)景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背景に不動産の需要は相対的に堅調傾向であるが、今後の物価高騰の影響が懸念される。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。地価は背後住宅地の価格上昇の影響、また都心に比較的近い立地性等から安定的に推移した。 (2)地域要因に特段の変動はないものの、都心に比較的近いこともあり、地価水準は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,698 円／平米 32万2,990 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,322 円／平米 33万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,527 円／平米 33万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,578 円／平米 30万2,757 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,949 円／平米 29万759 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,761 円／平米 27万6,914 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,161 円／平米 27万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,321 円／平米 28万5,377 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,831 円／平米 30万3,593 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１６Ｔ１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,645 円／平米 27万3,224 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,794 円／平米 28万329 円／坪
標準価格 平米 坪	8万756 円／平米 26万6,979 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区菊水上町３条２丁目５２番１４３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,234 円／平米 39万4,188 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,114 円／平米 38万3,873 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,989 円／平米 26万1,138 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情