路線価 (2023) 広島県呉市仁方皆実町3912-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
価格時点	2023 年
駅名	仁方駅 から 760m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は呉市を中心とする広島県沿岸部の中小工場地域及び工住の混在地域。需要者の中心は地元の工場・倉庫事業者である。東広島呉道路の阿賀ＩＣ立体化が開通し、当ＩＣ付近の工場立地が進む等、アクセスの良好な産業団地等の需要は底堅いが、工場地としての立地条件に劣る旧来の中小工場地域の需要は弱い。取引される規模等はまちまちであるが、土地は３００～４００㎡前後で１，２００～１，５００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、呉市及び周辺市町の沿岸部及び幹線道路沿いの中小工場を主体とする工業地域である。主たる需要者は、地場の造船、やすり、鉄鋼関連の事業所である。東広島呉道路が全線開通したものの、呉市中心市街地への接近性にやや難があるため需要は弱い。中心となる価格帯は、坪１０万円から１５万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は仁方地区を中心とする呉市沿岸部に所在する信頼性の高い工場地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。当該地域は自社所有の工場や倉庫を中心とする地域であり、工場の賃貸市場は未成熟であるため収益還元法の適用はできなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に賃貸アパート等は殆ど見られず、大多数が自用の工場及び倉庫のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格と言える。以上より、比準価格を鑑定評価額として決定した。なお、代表標準地からの規準価格と均衡を得ている。
交通
交通施設	仁方駅南方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小工場、事業所、一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	200 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	小工場用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小工場、事業所のほか住宅も見られる旧来の地域である。工場地としての需要は弱く、住宅地への移行傾向も見られないことから当面は現状の利用状態で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、小工場、事業所等が混在する地域でる。当面は住宅地への移行も見受けられず、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価は当面、下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	小工場用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では県全体を上回る人口減少や大規模製鉄所の閉鎖が迫る中、様々な産業誘致策が模索されているが、先行きには不透明感も漂っている。 (2)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。
地域要因
(1)地域の状況に特段の変動はないが、工場地としての立地条件にやや劣ることから旺盛な需要はなく、地価は引き続き下落基調で推移している。 (2)小規模な町工場及び事業所等が中心で、工場需要は低迷しており、地価は依然下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２１Ｔ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,381 円／平米 15万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,784 円／平米 15万4,668 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,183 円／平米 12万9,539 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,504 円／平米 17万3,578 円／坪
推定価格 平米 坪	5万975 円／平米 16万8,523 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,427 円／平米 12万3,734 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,181 円／平米 7万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,230 円／平米 8万104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,656 円／平米 13万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２３Ｋ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,507 円／平米 8万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,794 円／平米 8万5,275 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,157 円／平米 12万6,147 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情