路線価 (2023) 広島県竹原市中央1-1484-59外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 竹原市広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
価格時点	2023 年
駅名	竹原駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	703万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	701万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,316 円／坪 1平米 4万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、竹原市及び隣接市町の商業地域及びその周辺と判定した。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者または法人である。新規店舗の出店は区画整理地区内や国道沿いに集中し、駅前商店街の相対的位置は低下している。取引自体が少なく、かつ街路条件や画地条件等により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は竹原市中心部及びその周辺における商業地域の存する圏域。需要者の中心は地元の法人及び地縁性を有する個人事業者である。新開土地区画整理事業の進捗により竹原市における繁華性の中心は当該地区に移行し、ＪＲ竹原駅前の古い商店街においては客足の減少により空店舗や更地が散見される状況にある。商業地の取引は個別性の強い取引が中心で規模にばらつきが生じており、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 竹原駅前の商店街であり、商業地としての収益力が低迷するなか取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にあるため、賃貸用建物の建築想定により得られた収益価格は規範性に劣る。比準価格は代替競争関係にある取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格からの検討を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、商業地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、取引の実態からみて自用目的の取引が中心で、賃貸市場の成熟の程度は弱いことから、低位に試算されている。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹原駅北方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	竹原市広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駐車場確保や回遊性に難がある駅前の商店街であり、国道沿いや新開地区等の商業施設に顧客が流出している。商況の低迷は今後も続くと予測される。 (2)竹原市のＪＲ竹原駅前に位置する商業地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。繁華性の衰退により需要は低迷しており、地価水準は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,316 円 1平米 4万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)竹原市は過疎高齢化が進んでおり、区画整理事業の進む新開地区を中心とする限られた地域以外の土地需要は弱い。 (2)不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直しており、雇用・所得環境は緩やかに改善している。竹原市では人口減及び高齢化が進む。
地域要因
(1)空き店舗も目立つ駅前商店街であり、店舗や事務所の需要は乏しい。地価は弱含みで推移している。 (2)ＪＲ駅前の商業地域に存する。大規模商業施設への顧客流出が続き、個人商店が集約する古い商店街は客足の流動性が見られず、需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	竹原２３Ｋ９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	竹原市
地域	広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,978 円／平米 13万2,167 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,852 円／平米 17万1,423 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	竹原２１Ｋ８９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	竹原市
地域	広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,984 円／平米 12万2,269 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,518 円／平米 11万7,423 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,541 円／平米 17万3,701 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	竹原２３Ｋ９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	竹原市
地域	広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,379 円／平米 15万23 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,061 円／平米 14万8,972 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,455 円／平米 15万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	竹原２２Ｋ９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	竹原市
地域	広島県竹原市中央１丁目１４８４番５９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,105 円／平米 20万2,013 円／坪
推定価格 平米 坪	6万372 円／平米 19万9,590 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,163 円／平米 16万2,533 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情