路線価 (2023) 広島県三原市皆実2-1861-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三原市広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
価格時点	2023 年
駅名	三原駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円／坪 1平米 5万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は三原市中心部西方の皆実地区を中心とする住宅地域および混在地域である。事業所等も混在する地域であるが、生活利便性が高くマンションも散見され住宅地へと移行しており事業所地としての需要はほとんどなく需要者の中心は一次取得者等のエンドユーザーへ移行している。取引される価格帯は規模等によりまちまちであり、需要の中心は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、三原駅南西部に広がる住工混在地域及びその周辺の住宅地域一帯と判定した。需要の中心は周辺居住者で地縁性を有する個人が多く、外部からの流入及び法人関連の事業用途等はあまり見られない。ただし、一定規模以上であれば開発業者による需要は認められる。近年は生活利便性に着目した住宅地としての需給動向が底堅く、地価は安定的に推移している。土地の中心価格帯は規模、用途等により幅広く把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する規範性の高い取引事例から比準した価格であり、現下の市場の実態を反映した規範性の高い価格である。他方、収益価格は地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では賃貸物件はあるものの取引の中心は自用目的であるため、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 類似地域内の取引事例より適正に補修正を施し試算した比準価格は、自用取引中心の当該地域における市場性を反映する価格として規範性が認められる。なお、不確実なリスクが介在する収益価格は、間取、賃料水準、建築費等の想定事項も多岐にわたり、低位に試算された。本件では、当該地域の市場実態を表す比準価格を中心に、収益価格は参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	三原駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、小工場、店舗等の混在する地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三原市広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	28 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は国道背後に住宅のほか店舗や事業所等が混在する地域であるが、生活利便性の高さから、徐々に画地の細分化が進み、住宅地へと移行していくものと予測する。 (2)国道背後に一般住宅、事業所等が混在する地域で、宅地分譲、マンションも散見される。今後も、住宅需要は比較的堅調に推移し、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　景気は改善が見られず、不動産需要も未だ低調であり、地価は全体的にやや弱含んでいるが、利便性の高い地域は回復傾向にある。 (2)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。
地域要因
(1)　利便性の高さから底堅い需要がある。値頃感もあり地価は安定的に推移している。 (2)地域における変動要因は特段見られない。用途多様性及び利便性が認められるが、住宅地としての需要が底堅く、地価も安定的に推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三原２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万511 円／平米 16万6,989 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,488 円／平米 20万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,785 円／平米 19万4,343 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三原２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,925 円／平米 13万8,604 円／坪
推定価格 平米 坪	6万411 円／平米 19万9,719 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,651 円／平米 19万3,900 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三原２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,478 円／平米 19万22 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,226 円／平米 22万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	6万728 円／平米 20万767 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三原２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,747 円／平米 15万1,240 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,292 円／平米 20万5,937 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三原２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市皆実２丁目１８６１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万253 円／平米 10万16 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,838 円／平米 15万1,540 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,023 円／平米 19万1,824 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情