路線価 (2023) 広島県三原市港町3-2235-123 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三原市広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
価格時点	2023 年
駅名	三原駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	675万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	674万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,619 円／坪 1平米 7万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、三原市の中心部市街地より広がる幹線沿い及びその背後の商業地域一円である。需要者の中心は、三原市及びその周辺において店舗併用住宅や事務所等を営むことを目的とする個人事業者等である。新たに進出した商業施設により交通量の増加が期待されるが客足の流動性等への影響は未知数で、既存商業地域は依然として衰退傾向である。取引は少なく、また取引規模等の個別性が強いため需要の中心となる価格帯を見出すことはできない。 (2) 同一需給圏の範囲は、三原市街地内に存する近隣商業地域及びその周辺地域一帯である。需要の中心は、地縁性をもつ個人事業主による自用店舗・事務所兼居宅としての利用が主である。新規で家電量販店を核に飲食店がオープンしたが、国道沿いにも量販店は所在することから、期待は薄く、顧客流動性への影響は少ないとみられる。土地の中心価格帯は規模等による個別性が強いため、把握し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は港町及びその周辺の商業性を有する地域の取引事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格は地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では、収益目的の取引より自用目的の取引が中心であること等から比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の既存商業地等の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 類似した事例より求めた比準価格は、当該地域における自用取引中心の市場性を表した価格として規範性が認められる。一方で、長期にわたる不確実性リスクが織り込まれた収益価格は、賃料水準、建築費等想定事項も多く賃貸需要も弱い中、低位に試算された。従って本件では、当該地域の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三原駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三原市広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　古い低層店舗等が建つ既存商業地域である。周辺地域において新たな商業施設がオープンしたもののその影響等はまだ不透明感が強く、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (2)低層店舗等が建ち並ぶ既存商業地域であるが、空店舗も散見される等低迷している。新たにショッピングモールが開業したが、既存のフジグラン三原との相乗効果は不明で、当面は現状維持にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,619 円 1平米 7万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 24万8,942円 1平米 7万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,619円 1平米 7万4,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 24万8,942円 1平米 7万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる社会経済活動の停滞からの正常化が期待されるものの、地域経済の低迷等の影響で不動産市況は依然としてやや厳しい。 (2)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。
地域要因
(1)近くの商業施設進出による顧客の流動性に期待感はあるがその影響は未知数である。地価は一般的要因の影響等でやや弱含み。 (2)新規商業施設による当該既存商業地域への波及は弱く、特段変動要因はみられない。需給動向、地価は小康状態も下落が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三原２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,585 円／平米 17万3,846 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,341 円／平米 25万2,383 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,190 円／平米 24万5,272 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三原２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,091 円／平米 22万8,415 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,801 円／平米 21万7,538 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,159 円／平米 25万1,782 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三原２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,426 円／平米 25万9,276 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,106 円／平米 25万4,912 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,594 円／平米 24万9,914 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三原２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,698 円／平米 12万7,936 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,972 円／平米 27万7,611 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,176 円／平米 24万8,532 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三原２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市港町３丁目２２３５番１２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,692 円／平米 13万7,834 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,115 円／平米 17万2,292 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,080 円／平米 25万1,520 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情