路線価 (2023) 広島県三原市本郷南6-5046-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三原市広島県三原市本郷南６丁目５０４６番１
価格時点	2023 年
駅名	本郷駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	658万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	659万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円／坪 1平米 4万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、本郷町内に旧来から形成されている商業地域一円である。主な需要者は、地元の小規模店舗事業者のほか地縁のある一般住宅エンドユーザー等も想定される。近年は、周辺地域の大型店等への顧客流出による商況の低迷が続いているため、需要は低調であるが、駅に近く生活利便性が比較的良好なため、住宅地としての需要も認められる。土地の規模等画地条件がまちまちであることから、中心的な価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は本郷町を主体に三原市及び周辺市町において近隣型店舗と一般住宅の混在が見られる商業地域を含む圏域。需要者は地縁を有し自用の小規模店舗の経営を目的とする事業者等が主体となる。旧来型の商業地域で活性化の要因に乏しく需給とも低調であり、近年は住宅利用や駐車場等の利用のための取引が見られる。画地規模等の個別性により価格の振幅が大きく中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、本郷地区の商業地域等に存する取引事例を中心に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 不活発な市況が続くなか収集された取引情報は限定されるが、同一需給圏にあって価格牽連性が認められる取引事例に基づく比準価格は、実証性から説得力が高い。近隣地域周辺では築浅の収益物件は殆どみられず賃貸市場の成熟程度は甚だ低く適切な純収益の査定が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本郷駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗が建ち並ぶ既成近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三原市広島県三原市本郷南６丁目５０４６番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	24 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、旧来からの商業地域で、スーパーマーケットや大型量販店等への顧客吸引による商況の低迷で、徐々に住宅地への移行が進んでおり、今後もこの傾向が予測される。 (2)旧来からの近隣型商業地域であるが、大型店舗との競合等により拠点性は低下している。ＪＲ駅に近接する立地で比較的利便性良好なことから、緩やかに住宅色を深めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の低迷や人口減少等の影響により、不動産需要は全体として引き続き弱含みの傾向にある。 (2)三原市では人口減と高齢化が持続しており郊外域で顕著な傾向にある。前年から土地取引数、新設住宅着工戸数とも減少で推移している。
地域要因
(1)古くからの商店街であり、大型店等への顧客流出により商況は衰退傾向にあり、需要も少ない。 (2)旧来からの商店が営業を続けているが商況に活発さはみられず、静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三原２２Ｋ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市本郷南６丁目５０４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,469 円／平米 12万7,179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,469 円／平米 12万7,179 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,320 円／平米 13万6,604 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三原２２Ｋ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市本郷南６丁目５０４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,834 円／平米 14万4,915 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,467 円／平米 13万7,090 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,056 円／平米 13万5,731 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三原２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市本郷南６丁目５０４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,594 円／平米 11万7,674 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,004 円／平米 11万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,911 円／平米 13万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三原２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県三原市本郷南６丁目５０４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,697 円／平米 15万7,686 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,411 円／平米 15万6,741 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,068 円／平米 13万9,077 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情