路線価 (2023) 広島県尾道市高須町字山波崎1387-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
価格時点	2023 年
駅名	東尾道駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	729万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	729万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円／坪 1平米 5万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尾道市東部の高須町及びその周辺の郊外住宅地域である。需要者の中心は尾道市内や福山市内に勤務する３０～４０代のサラリーマンで圏外からの転入者も見られる。「高須インターチェンジ」や「東尾道駅」にも近く、商業施設も増加しており利便性が高いベッドタウンとして人気がある。令和４年は地域経済に回復傾向が見られ宅地販売も回復のきざしが見られる。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円から１０００万円程度と把握された。 (2) 同一需給圏は、尾道市外延部近郊の住宅地域一円。需要も中心は、世帯分離等のエンドユーザーが中心となる。国道背後の平野部に存し、利便施設等のアクセスに優れる立地で一定層の需要も見込まれ、需給圏内での競争力を比較的有している。この為、近隣地域周辺を含めて開発素地需要も多い。中心価格帯は、土地で７００万円～１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の戸建住宅が多く周辺のミニ開発分譲地も戸建住宅がほとんどであり自用目的取引主体の地域である。また、本標準地の画地規模では賃貸用アパート等収益物件の建設を想定する合理性がないので収益還元法は適用できなかった。自用目的の取引事例を採用して求めた比準価格について、代表標準地とのバランスを重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連につき再検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、国道背後の既存住宅地域である。利便性を有する地域であるが、収益価格は、敷地規模等より合理的な賃貸運営は馴染ます、非適用とした。比準価格は、同一需給圏内における自己使用目的の取引事例より試算され、市場性を有する規範力を持つ価格である。よって、比準価格を標準とし、一般的要因及び地域要因の動向、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東尾道駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東尾道流通団地や造船所等に近い国道２号背後の平たん部住宅地域で戸建住宅が増えている。新型コロナ対策の行動規制が緩和され景況が上向きつつあることから、今後の地価は堅調に推移するものと予測される。 (2)一般住宅等が並ぶ住宅地域に位置する。利便性を持つ地域の為、住宅地として熟成しており、需要も見込まれ地価は静態的である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)建築費の高騰にもかかわらず周辺でミニ開発分譲地の増加が見られる。令和４年の販売は回復基調にある。 (2)既存住宅地域に位置し、地域要因に影響を与える要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,623 円／平米 25万9,928 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,623 円／平米 25万9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,058 円／平米 18万2,022 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,578 円／平米 23万9,943 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,859 円／平米 23万7,566 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,447 円／平米 18万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,917 円／平米 20万8,004 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,228 円／平米 21万8,950 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,282 円／平米 18万2,762 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,707 円／平米 24万369 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,281 円／平米 23万5,655 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,916 円／平米 18万1,552 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情