路線価 (2023) 広島県尾道市山波町字廻リ田1596-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	674万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	674万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市東部郊外の住宅地域。需要者の中心は尾道市内に居住、あるいは勤務する地縁関係がある個人等である。圏外からの転入者は少ない。造船所等への接近性はあるがＪＲ線を挟んだ山際にあって系統連続性が劣る狭隘な街路が多いことからアクセスに難があり、人気が今一つである。古くからの住宅地域で新規の建売り物件は少ない。需要の中心となる価格帯は土地のみで７００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、尾道市近郊外延部の住宅地域一円。需要の中心は、一次取得者等のエンドユーザーである。国道とＪＲ鉄軌道北側に位置する平野部の住宅地域で、同一需給圏内の市場競争力は高須地区等の利便性等を有する地区と比較してやや劣るも、価格水準の値頃感は有しており、一定層の需要は認められる特性である。中心価格帯は土地で７００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の新築賃貸物件が見られず、古くからの戸建住宅が残る地域であり、収益目的より自用目的取引が主体の地域であるので賃貸物件の建設を想定することは不合理である。このため収益還元法は適用できず、対象標準地と類似する自用目的取引事例と適切に比較して求めた説得力ある比準価格について、代表標準地との均衡を重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、一般住宅等が並ぶ住宅地域である。比準価格は自己使用の取引事例から試算され、市場実態を反映した規範性を有する価格である。収益価格は近隣地域内での賃貸市場や投資採算性から収益還元法は非適用とした。自己使用目的の取引が主体である為、比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近隣地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ山陽本線の踏切を通り出入する必要があり且つ街路の連続性が劣るので接近性に難がある。競争力が弱いため今後も地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)古くからの一般住宅が並ぶ住宅地域である。地域要因の変動は無く、現状維持的状況が続くが、近時の値頃感等から地価は比較的静態的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)特段の変化は見られないが街路条件が劣るので新規転入者が少なく静態的である。 (2)既存住宅地域に位置し、地域要因に影響を与える要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,398 円／平米 13万250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,319 円／平米 12万9,989 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,358 円／平米 13万118 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,625 円／平米 19万508 円／坪
推定価格 平米 坪	6万658 円／平米 20万535 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,059 円／平米 12万9,129 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,107 円／平米 5万3,250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,053 円／平米 10万5,967 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,185 円／平米 12万9,546 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,674 円／平米 7万4,960 円／坪
推定価格 平米 坪	4万978 円／平米 13万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,592 円／平米 13万891 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情