路線価 (2023) 宮城県名取市牛野字内海367 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 名取市宮城県名取市牛野字内海３６７番
価格時点	2023 年
駅名	美田園駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (1010 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (1010 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円／坪 1平米 1万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県南各市町内の市街化調整区域・都市計画区域外に所在する農家住宅地域の圏域。需要者の中心は当該地域に対して地縁・血縁関係のある名取市内居住者、及び既存宅地の開発を目論む開発業者である。近年、名取市内住宅地域への需要の増大の影響を受け、地価は微増傾向に転じた。市街化調整区域内の農家住宅地域で画地規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は形成されてはいない。 (2) 同一需給圏は、名取市及び隣接市町の農家集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。市街化調整区域内の農家住宅が散在する小規模集落であり、供給が僅少であるため不動産取引は少ない状況が続いているが、アクセス鉄道沿線や閖上地区への交通利便性に優ることから、物件の供給があれば潜在的な需要が期待される。取引が少ないため需要の中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引が成立するとすれば概ね自用目的の取引であり、賃貸物件は地域内には皆無で、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は不採用としたが、類似する農家住宅地域内の取引事例を中心に比準して求めた比準価格は、当該地域の地域性を表す説得力ある妥当な価格であり、代表標準地との均衡も確認できる上記比準価格を鑑定評価額と決定した。 (2) アパート等の賃貸物件が殆ど存しない市街化調整区域内の集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	美田園駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	305.5 坪 (1010 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、作業所、農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名取市宮城県名取市牛野字内海３６７番
標準地の範囲
東	440 m
西	380 m
南	570 m
北	360 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「美田園」駅に近接する農家住宅地域
街路	基準方位北、　９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)名取市内で人気の高い美田園地区の北側に隣接する市街化調整区域内の農家住宅地域であるが、美田園地区の市街地化の影響を受けており、地価は微上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域であるため地域要因の大きな変動は見込まれないが、再建が進む閖上地区と発展傾向が続くアクセス鉄道沿線に比較的近接する立地条件により、地価は緩やかに上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)名取市中心部や仙台市近接の生活利便性・快適性の良好な住宅地域に対する需要は根強いが、品等の劣る住宅地域への需要は弱含み傾向にある。 (2)名取市において市街化調整区域内の不動産取引は少ない状況が続いているが、市街化区域内の物件不足の波及効果によって地価は上昇過程にある。
地域要因
(1)農家住宅が散在する農家集落地域であるが、「美田園」駅に比較的近く、既存宅地に対する需要がある。 (2)物件供給が僅少であるため目立つ動きは確認できないが、立地条件から潜在的な需要は見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県名取市牛野字内海３６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,084 円／平米 5万6,480 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,964 円／平米 5万6,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,479 円／平米 6万1,092 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	名取市
地域	宮城県名取市牛野字内海３６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,074 円／平米 5万9,753 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,968 円／平米 5万9,402 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,335 円／平米 6万616 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県名取市牛野字内海３６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,335 円／平米 4万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,242 円／平米 4万3,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,332 円／平米 5万7,300 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	名取市
地域	宮城県名取市牛野字内海３６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,227 円／平米 5万3,646 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,503 円／平米 6万1,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	名取市
地域	宮城県名取市牛野字内海３６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,645 円／平米 7万1,558 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,155 円／平米 6万3,326 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情