路線価 (2023) 広島県尾道市美ノ郷町三成字内郷山20351-141 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	921万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	916万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円／坪 1平米 3万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市中北部の美ノ郷町及びその周辺の住宅地域である。最終需要者の中心は市内に勤務する個人である。居住者が固定化し新規転入者は少ない。三成地区は工業団地や尾道ＩＣ入口に近く商業施設が立地したベッドタウンとして人気が高まっており、ミニ開発の分譲価格は上向いているものも見られること新型コロナ対策の行動規制緩和で景況が回復しつつあることから地価下落の幅は縮小している。土地は２５０㎡程度で９００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は尾道市内の郊外の住宅団地を中心とする圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が殆どで、同一需給圏外からの転入は少ない。当団地は大規模で傾斜のある古い住宅団地である。三成地区の幹線沿いの利便施設に近い平地部や道路幅員が広い緩傾斜の住宅団地が需要の中心であるため、宅地需要はやや劣る。中心となる価格帯は土地が１，０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件がなく戸建住宅が整然と建ち並ぶ第一種低層住居専用地域で、自用目的取引が中心の地域であるので賃貸住宅建設を想定することが不合理である。このため収益還元法は適用できなかったので自用目的の取引事例を採用して求めた説得力が強い比準価格について代表標準地とのバランス検討を重視して、価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額との関連性について再検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は傾斜地の戸建住宅地域であり、自己使用が大半で賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算することができなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。以上より、比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾道駅北方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	高台の西向き傾斜の住宅団地
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部北寄りの丘陵に戸建住宅が整然と建ち並ぶ中規模住宅団地。現在の標準的使用が今後も維持され、地価は新型コロナ対策の行動規制緩和による地域経済の回復で下落幅は縮小するものと予測する。 (2)丘陵地の熟成した住宅団地で、今後も現状のまま推移するものと予測される。造成分譲から期間の経っている住宅団地は新型コロナの影響は比較的弱いものの、土地の需要も少なく地価は下落傾向で進むものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)景気は緩やかに持ち直してきているが、新型コロナや供給制約等が地域の経済情勢に与える影響を引き続き注視していく必要がある。
地域要因
(1)既成団地で売物件が少なく取引も少ない。三成地区の人気が高まる中、取引価格の下落幅は少ない。 (2)傾斜のある熟成した住宅地域に存しており、平地部に比べ需要は劣り、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,565 円／平米 15万3,944 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,756 円／平米 14万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,401 円／平米 11万7,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,420 円／平米 11万3,793 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,014 円／平米 11万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,304 円／平米 12万21 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万924 円／平米 10万2,235 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,505 円／平米 13万604 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,719 円／平米 11万8,087 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情