路線価 (2023) 広島県尾道市長江3-1334-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	924万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	924万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尾道市街地及び北部郊外の住宅地域一円である。当地区と地縁性を持つ３０代から４０代の子育て世代が需要者の中心である。古くからの既成市街地であるが、道路改良を契機として小規模分譲の出現も見られ地価は概ね安定的に推移している。土地については１６５㎡程度で９００万円前後、新築戸建で２，５００万円から３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、尾道市中心市街地より北方の丘陵部住宅地域を圏域とする。需要者は尾道市内及び周辺市に通勤する一次取得者や、地場の自営業者が想定される。丘陵部に残る開発素地を対象にミニ開発が継続しており、中古住宅の取引に加え緩やかな供給が続いている。土地のみで８百～１千万円、新築戸建で２千５百万円～３千万円程度が需要の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺の類似地域内の取引事例から適切に比較を行い求めたものである。直近の実勢市場を忠実に反映し説得力がある。本件地域では自用目的取引が主体で貸家投資については、対象地の規模からみても合理性が低いので、収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を基本に価格形成要因の変動状況を考慮しつつ代表標準地価格とのバランスを重視し、単価と総額について再検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺丘陵部の住宅地域所在の取引事例から求めており、市場性を反映した実証性から説得力が高い。近隣地域周辺に散見されるアパート等の収益物件の多くは資産の長期保有を目的とするものであり、賃貸市場の成熟の程度は低いため収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事業所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
標準地の範囲
東	60 m
西	75 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域で尾道バイパスに近く街路整備から利便性は高い。今後の新規の宅地開発余地は少ないが、今後とも地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)丘陵部の幹線背後地に形成された住宅地域で、県道やバイパスを介した交通アクセスは相応に良好な立地から周辺では需要に応える宅地供給も増加傾向にあり、地価回復が予測される状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下において、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)市内中心近郊の急傾斜の住宅地域で人口減少・高齢化率の高止りが顕著となり空洞化が懸念される。土地取引数は減少、新設住宅着工は横ばい圏内。
地域要因
(1)既存の住宅地域で、道路改良等の公共投資、周辺で中小のミニ開発が見受けられるが、需給はほぼ均衡している。 (2)既存住宅地に大きな変動はみられないが、周辺ではミニ開発による供給は続き熟成が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２１Ｔ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,191 円／平米 14万9,401 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,927 円／平米 25万1,015 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,076 円／平米 18万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２１Ｔ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万196 円／平米 26万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,224 円／平米 25万1,997 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,171 円／平米 18万5,701 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万941 円／平米 20万1,471 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,539 円／平米 24万3,120 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,222 円／平米 18万5,870 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２１Ｔ９８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,961 円／平米 19万1,619 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,893 円／平米 18万4,782 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	尾道２１Ｔ９８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市長江３丁目１３３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,128 円／平米 21万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,739 円／平米 22万639 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,272 円／平米 18万6,035 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情