路線価 (2023) 広島県尾道市栗原東2-2118-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	866万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	866万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,368 円／坪 1平米 5万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尾道市街地南西部の栗原東地区を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁性を有する個人等で、圏外からの転入者は少ない。生活利便性等が比較的良好であることから、一定の需要は認められるものの、金融緩和下と新型コロナの影響で需給は均衡を保っている。需要の中心的な価格帯は、土地で１，０００万円、新築戸建で２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、栗原地区を中心とした住宅地域一円である。主な需要者は、地縁性を有する個人の住宅エンドユーザー等で、圏外からの転入者は少ない。平坦部にあって生活利便性等が比較的良好であることから、一定の安定的な需要が認められ、市況は活発ではないものの堅調で推移している。取引の中心的な価格帯は、土地で１，０００万円、新築戸建で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引が少ないため類似地域から広く収集し試算したもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高い。本件地域では自用目的取引が主体で貸家投資については、対象地の規模からみても合理性が低いので、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視して、需給動向等にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域から広く取引事例を収集し比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお収益価格は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾道駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、旧来の戸建住宅が多い住宅地域である。平坦地と丘陵地の境界付近にあり、利便性も概ね良好であることから、今後も現状程度の利用が続くものと予測される。 (2)近隣地域は、一般住宅が多い平坦部の混在住宅地域である。生活利便性等が比較的良好であることから、今後も現状程度の利用が続けられていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,368 円 1平米 5万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下で、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)客足が戻りつつある中心商業地等では市況の改善が見られるが、周辺部では利便性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。
地域要因
(1)根強い潜在需要はあるものの地形上の制約もあり需給均衡状況にある。 (2)特段の変動要因はないものの、利便性の良い地域であることから、需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２１Ｔ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万898 円／平米 23万4,389 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,335 円／平米 24万2,446 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,429 円／平米 19万6,472 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ２７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,216 円／平米 6万3,528 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,467 円／平米 24万6,188 円／坪
標準価格 平米 坪	6万54 円／平米 19万8,539 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｋ２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,945 円／平米 13万2,058 円／坪
推定価格 平米 坪	5万502 円／平米 16万6,960 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,695 円／平米 19万7,352 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２３Ｋ２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,170 円／平米 25万1,818 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,170 円／平米 25万1,818 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,835 円／平米 19万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	尾道２３Ｋ２７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市栗原東２丁目２１１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,715 円／平米 18万888 円／坪
推定価格 平米 坪	6万794 円／平米 20万985 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,660 円／平米 19万7,236 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情