路線価 (2023) 広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開1251-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５
価格時点	2023 年
駅名	才崎停駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	243万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	245万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、島内北東部を中心とする郊外の既存住宅地域及び隣接島しょ部の住宅地域一帯と判定した。需要者は島しょ部に居住し地縁性を有する個人がほとんどで、稀にセカンドハウス利用で外部からの購入層も見られる。島外流出・少子高齢化により過疎が進むなか宅地需要は弱く、地価は低位に推移している。取引は少なく局地的、単発的でかつ、規模、形状等の個別性により土地の中心価格帯の把握は困難な状況となっている。 (2) 同一需給圏は生口島及び隣接因島に存する住宅地域一円で、特に代替・競争関係が強い地域は生口島北東部である。需要者は地縁的選好性を有する個人がほとんどである。瀬戸田町中心部からやや離れた位置にあるため、市場競争力は相対的に劣り、少子高齢化及び過疎化の進展等も相俟って宅地需要は弱い。取引自体が少ないことや画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似の取引事例から適正に補修正を施し求めた比準価格は、自用取引が主の近隣地域における市場特性を示す価格として規範性が認められる。なおアパートは周辺に所在せず、賃貸需要はほとんどない事から収益価格の試算は行わなかった。従って本件では、自用取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、市場の需給動向及び代表標準地から比準した価格との均衡にも考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、瀬戸田町内の住宅地の事例を収集・選択のうえ、各種補修正等を施すことにより試算したもので、市場性を的確に反映した実証性の高い価格である。なお近隣地域及びその周辺は、町中心部からやや離れた低利用地が多く見られる住宅地域であり、賃貸需要は乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	才崎停西方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	600 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生口島北東部郊外に所在する住宅地域として特段変動要因は見られない。生産年齢層の島外流出による過疎化、少子高齢化が進む中、宅地需要は脆弱で、今後も同傾向で推移していくものと予測する。 (2)瀬戸田町郊外の空地等も残る既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。 (2)国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動産市場は立地条件等の良否による選別化が進んでいる。
地域要因
(1)島内郊外の既存住宅地域として特段変動要因はみられない。過疎化による宅地の需給動向は弱く、地価は低位に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はないが相対的に競争力・選好性に劣り、人口減少、少子高齢化もあって地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,568 円／平米 3万8,244 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,264 円／平米 5万3,769 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,032 円／平米 4万3,084 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万587 円／平米 3万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,771 円／平米 4万2,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,695 円／平米 3万8,664 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,862 円／平米 5万5,746 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,395 円／平米 5万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,930 円／平米 4万2,747 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市瀬戸田町名荷字才崎新開１２５１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,000 円／平米 2万6,448 円／坪
推定価格 平米 坪	8,645 円／平米 2万8,580 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,903 円／平米 4万2,657 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情