路線価 (2023) 広島県尾道市向島町立花字麓1398-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市向島町立花字麓１３９８番１外
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	494万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	494万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円／坪 1平米 2万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、向島町及び向東町の郊外住宅地域である。需要者の中心は島内に地縁関係がある個人等である。立花漁港、海水浴場、公園等の施設が立地しているが令和４年も観光客数は低調である。市街化調整区域内で土砂災害警戒区域でもあるので宅地開発が原則禁止となり現在も宅地開発は少ない。また古家物件の再建築可能性は残るものの買手は少ない。土地取引件数が少ないため需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、向島町立花地区を中心とする島郊外の住宅地域の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入者はほとんど見られない。尾道大橋無料化等もあって、旧尾道市への交通アクセスは自動車が主流である。過疎化傾向、居住者の高齢化、向島町中心部への接近性等から需給関係は低調に推移しており、取引が少なく需要の中心となる価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件地域内は収益用賃貸アパートが見られず、賃貸市場が未成熟で空き家が目立つ向島南部集落のため、賃貸住宅建設を想定することは不合理であるので収益還元法は適用できなかった。圏内における直近の自用目的の取引事例から求めた比準価格について、代表標準地との均衡を重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連について再検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、当該標準地と価格牽連性や代替競争関係を有する向島島内の取引事例の中から選択され、各種補修正、地域要因比較も適切であり、実証的で説得力を有する。なお近隣地域及びその周辺は島中心部から離れた市街化調整区域内の旧来からの集落地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅南方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、漁家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市向島町立花字麓１３９８番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	空家が目立つ集落
街路	基準方位北５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅が主体の漁師集落である。過疎化が続いており、空地、売地が多く災害ハザード区域で原則開発禁止となるため需要は弱い。当面の間、地価下落が続くものと予測される。 (2)向島町中心部から離れた古くからの既存集落地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、暫くは現状維持程度にて推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動産市場は立地条件等の良否による選別化が進んでいる。
地域要因
(1)観光客も少なく空家や空地が散見され土地取引は少なく過疎化やハザード区域が多いことから需要がさらに減少し地価は下落傾向である。 (2)旧来からの集落地域であり、地域要因は総じて静態的であるが、接近性等が劣ることに加え、少子高齢化等により地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町立花字麓１３９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,129 円／平米 5万3,322 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,694 円／平米 5万1,884 円／坪
標準価格 平米 坪	2万224 円／平米 6万6,861 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町立花字麓１３９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,197 円／平米 7万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,580 円／平米 7万7,955 円／坪
標準価格 平米 坪	2万487 円／平米 6万7,730 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｋ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町立花字麓１３９８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,425 円／平米 8万749 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,087 円／平米 8万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	2万631 円／平米 6万8,206 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情