路線価 (2023) 広島県尾道市久保町字旭が丘2197-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市久保町字旭が丘２１９７番３
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	530万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	530万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市郊外の住宅地域全般である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人が大半を占め、圏外からの転入者は乏しい。比較的区画整然とした住宅団地であるがスーパー等の商業施設からやや遠く、また道路勾配もややきついため生活利便性に欠け、周囲には畑等の低未利用地も未だ多く見られるなど需要は低調である。中古住宅で１，５００万円程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は尾道市郊外に位置する久保町を中心とした住宅地域一帯と判断される。主たる需要者は、市内在住で自用目的のために取得する個人が中心である。傾斜地に造成された古い住宅団地であり、交通接近性、生活利便性が劣り、需要は弱く、近年の取引は中古住宅が年に数件みられる程度である。取引の中心となる価格帯は土地のみで４００～７００万円程度、中古住宅で１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から代替性が相対的に高いと認められる現実の取引事例から求めた価格であり、補修正等は適切かつ試算値の調整も妥当と認められ、実証性から説得力が高い。近隣地域は市郊外の高台住宅団地内にあり、アパート等の収益物件がほとんど見られず賃貸市場の成熟度が低いため、収益還元法は非適用とした。従って、前年公示価格とその後の価格形成要因の推移等にも留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域において取引の中心は自用目的によるものである。戸建住宅が中心であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。求められた比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から試算し、近年の実勢を反映した価格で、説得力は高い。よって、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅北東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市久保町字旭が丘２１９７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)畑等の低未利用地も残る丘陵地の住宅団地であるが、生活利便性の劣位性から土地利用に特段の変化はなく、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。 (2)郊外に位置する傾斜のきつい住宅団地で、未利用地も多くみられる。スーパー等が周辺になく、生活利便性、交通接近性が劣るため、需要は弱く、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動産市場は立地条件等の良否による選別化が進んでいる。 (2)観光客が戻り始めており地域経済も回復傾向にあって、市の中心部での需要はみられるが、周辺部地域への波及効果は限定的である。
地域要因
(1)生活利便性が劣る郊外の古い住宅団地で、平坦部住宅地等に比し市場競争力が劣るため、地価は依然弱含みで推移している。 (2)地域要因について特段の変動は認められない。中心部に比べ、値頃感があるものの、傾斜地にあるため、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保町字旭が丘２１９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,290 円／平米 6万3,773 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,892 円／平米 12万5,271 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,416 円／平米 11万3,779 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保町字旭が丘２１９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,658 円／平米 14万4,333 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,317 円／平米 13万9,900 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,072 円／平米 11万2,642 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保町字旭が丘２１９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,398 円／平米 13万250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,319 円／平米 12万9,989 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,490 円／平米 11万4,024 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保町字旭が丘２１９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,565 円／平米 15万3,944 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,756 円／平米 14万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,005 円／平米 11万5,727 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情