路線価 (2023) 広島県尾道市向島町字小玉屋西平7890-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 7200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、向島町及び向東町を含む市街地近郊の住宅地域一円と把握される。需要者の中心は、圏内に地縁関係がある個人で他の地域からの転入者は少ない。当該地域は既成の住宅地で、空家も散見され、島外への人口流出等により、需要はやや弱含みである。需要の中心価格は、規模等により異なるが、土地が２００㎡前後で１，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は向島島内の住宅地域一円であり、特に向島町中心部及び周辺の住宅地域とは代替性が高い。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入者は限定的である。スーパー等に近い生活利便性が優る住宅地域であり、一定の需要が見込めるものの、島内人口減少、高齢化の進展等により需給動向は若干ながら弱含みである。中心価格帯は画地規模等により異なるものの、土地のみで１，０００万円程度、新築戸建で２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域でアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟なため収益還元法の適用は割愛した。比準価格は、向島町に所在し代替競争関係にある取引事例を収集選択して求めており、客観的かつ市場の実態を反映し規範性は高いと判断される。不動産取引の中心は自用目的が支配的であるため、比準価格を検討し、代表標準地との均衡および価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、当該標準地と類似性、代替性を有する、向島島内における現実に成立した事例の中から選択され、各種補修正、要因比較も適切であり、実証性の高い価格が得られた。なお近隣地域及びその周辺は旧来からの既成住宅地域でアパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等も勘案し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅南方
距離	7200 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　戸建住宅が多い既成の住宅地域であり、地域に特別の変動要因はみられないことから、現状を維持すると予測する。 (2)向島中心部に程近い旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないため、今後も概ね現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　景気の緩やかな回復基調等により、不動産需要も回復傾向にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱く二極化が進行している。 (2)国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動産市場は立地条件等の良否による選別化が進んでいる。
地域要因
(1)　既成の住宅地で、空家等も散見され島内での相対的地位は低下しており、地価はやや弱含みで推移している。 (2)古くからの既成住宅地域であり地域要因に特段の変動は認められないが、人口減少や高齢化等の影響から地価は若干の下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,817 円／平米 12万5,023 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,046 円／平米 14万8,922 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,594 円／平米 13万7,510 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,913 円／平米 16万1,706 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,815 円／平米 16万1,382 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,276 円／平米 14万3,070 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,264 円／平米 15万6,255 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,291 円／平米 15万3,038 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,031 円／平米 12万9,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,270 円／平米 10万3,379 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,111 円／平米 15万9,055 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,404 円／平米 13万6,882 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情