路線価 (2023) 広島県尾道市因島三庄町字海田2289-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
価格時点	2023 年
駅名	因島南こども園前停駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	400万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	400万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は因島本島南部地域の既存住宅地域が圏域となる。想定される需要者は地縁性の強い個人のエンドユーザーで外部からの転入は殆ど認められない。本島南部地域は街路条件の劣る旧来からの密集市街地が多く開発素地が少ないことや、徒歩通学圏外にあるなどエンドユーザーの需要を喚起する要因に乏しいため地価は下支えを失う状況となっている。街路その他の立地条件により価格の振幅が大きく中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、島内全域である。需要者は、同一需給圏内に地縁のある個人が中心であり、他からの転入者は少ない。各種生活利便施設への接近性が劣るほか、少子高齢化等による人口減少により住宅地需要は少ない。以上より需要の中心となる価格帯の把握は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近時取引された因島南部地域の住宅地域内の事例から求めており、実証性から説得力が高い。当該地域周辺には築浅アパート等の賃貸物件は見当たらず賃貸市場の成熟の程度は低いことから収益価格は試算しなかった。以上より、広域的な地価バランス及び前年価格等に留意し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、島内全域から収集した取引事例に比準して求めており、求められた各価格は、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、アパート等の賃貸物件の建築が合理的でないため、収益価格は試算しなかった。当地域は、自己使用目的の取引により価格が形成されており市場性を反映した比準価格の規範性は高い。以上より鑑定評価額は比準価格を中心に、間近の市場の需給動向にも留意して決定した。
交通
交通施設	因島南こども園前停西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗閉鎖や公益施設移転、少子高齢化の加速等に伴い住宅地需要は大きく減退しており、地域活性化要因が認められないなか、当面は地価下落傾向が続くものと予測する。 (2)近隣地域は、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域である。少子高齢化等による住宅地需要の減少を受け空き家が目立ってきており、今後は地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -6 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -6 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が続く島嶼部で宅地需要は総じて縮小しており、同一島内において二極化は鮮明となっている。 (2)島内は少子高齢化等により人口減少が進んでおり宅地需要は小さい。
地域要因
(1)町内のスーパーマーケットが令和４年１月に閉店し、生活利便性が低下している。 (2)特段の変動はないが、少子高齢化等による人口減少による住宅地需要の減少で、空き家が目立ってきており、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,586 円／平米 4万8,221 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,412 円／平米 5万7,564 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,741 円／平米 6万5,264 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,450 円／平米 4万4,466 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,144 円／平米 8万6,432 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,805 円／平米 7万2,087 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,290 円／平米 11万6,669 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,933 円／平米 11万2,182 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,548 円／平米 7万7,850 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,037 円／平米 12万2,444 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,037 円／平米 12万2,444 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,557 円／平米 9万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市因島三庄町字海田２２８９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万455 円／平米 3万4,564 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,183 円／平米 8万9,867 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,634 円／平米 7万4,828 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情