路線価 (2023) 広島県尾道市西藤町字竹之内宗広甲2851-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外
価格時点	2023 年
駅名	東尾道駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円／坪 1平米 2万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市中東部の西藤町及び福山市西部その周辺の主に市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の中心は地縁関係がある個人等である。旧来からの農家が散在する丘陵の集落で新築住宅は見られず令和４年も大きな変化は見られない。周辺の開発許可を受けた分譲住宅地では高値取引が見られるが開発許可のない区域での取引件数は少ない。これらは取引規模、目的により価格がばらばらで需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は尾道市内や隣接市の農家集落地域を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は地縁のある同一需給圏内の居住者が中心である。当地域は市街化調整区域内のやや傾斜のある農家集落地域であり、立地等から利便性が悪く、地域的な変化がみられず宅地需要は少ない。周辺地域における農地転用後の宅地分譲が好調であるのとは対照的に、農家集落での土地取引は殆どなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の在来農家集落で、アパート等賃貸収益物件は見受けられず賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用はできなかった。周辺地域の自用目的取引事例から求めた比準価格について代表標準地との均衡を考慮し、農家集落における過疎化と周辺の開発許可区域での分譲地の販売動向等の価格変動要因の変動状況をふまえ単価と総額との関連について再検討し上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は農家住宅を中心とする地域である。アパート等の賃貸物件がみられず、自己使用が中心であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。以上より、比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東尾道駅北西方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	157.9 坪 (522 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	200 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内にあって災害ハザード区域が多いので原則開発禁止による影響が考えられるため需要は弱まるものと考えられる。今後も現在の標準的使用は変わらないが地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)農家住宅等が建ち並ぶやや道路系統が悪い地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。周辺地域で農地の転用後の分譲が比較的好調であるが、当地域に及ぼす影響は殆どないものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)景気は緩やかに持ち直してきているが、新型コロナや供給制約等が地域の経済情勢に与える影響を引き続き注視していく必要がある。
地域要因
(1)既存の農家集落内は過疎高齢化で需給が弱く、道路未整備の箇所が多く土地取引が少なく地価は弱含み。 (2)旧来からの農家集落地域で、需要は弱く地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,854 円／平米 12万8,451 円／坪
推定価格 平米 坪	5万460 円／平米 16万6,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,717 円／平米 9万8,244 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,969 円／平米 2万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,183 円／平米 4万277 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,299 円／平米 7万414 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,156 円／平米 6万24 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,817 円／平米 5万8,903 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,049 円／平米 7万6,200 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情