路線価 (2023) 広島県尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖827-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖８２７番１
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 8300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市の中北部美ノ郷町及びその周囲の市街化調整区域内を中心とする地域である。需要者の中心は圏内に地縁関係がある個人等である。周辺に尾道流通団地、工業団地があり、開発許可を受けたミニ開発分譲地での住宅増加が見られるが、それ以外の市街化調整区域内では土砂災害の危険性がある場所が多く開発許可が得られないため、新規転入者はほとんどなく、土地取引も少ない。このため需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は尾道市内や隣接市の農家集落地域を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は地縁のある同一需給圏内の居住者が中心である。周辺地域では農地転用後の宅地分譲が好調である。一方で当地域は県道沿いにはあるが、市街化調整区域内の農家集落地域であり、規模の大きい画地が多く宅地需要は少ない。土地取引は殆どなく、地縁性を背景とする場合が多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は無い既存の農家集落であり且つ市街化調整区域にあって賃貸住宅建設が難しい地域のため賃貸住宅建設を想定する合理性がなく収益還元法は適用できなかった。当該地域周辺の自用目的の取引事例から適切に比較を行って求めた比準価格は実勢の価格水準を反映しており説得力があるので、この比準価格について代表標準地との均衡を重視し価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額との関連を再検討し、鑑定評価額を以上のとおり決定した。 (2) 当地域は県道沿いに主に戸建住宅がみられる地域である。アパート等の賃貸物件は殆どみられず、自己使用が中心であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。以上より、比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾道駅北西方
距離	8300 m
土地の状態
土地面積	124.6 坪 (412 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、作業所が見られる県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖８２７番１
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	16 m
面積	400 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの谷間の既存農家集落で今後も現在の標準的使用が維持されるが、周囲は土砂災害警戒区域で宅地開発が禁止される地域となり土地需要は弱い。当面、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)戸建住宅を中心として作業所等がみられる市街化調整区域内の住宅地域である。周辺地域では農地の転用後の分譲が行われているが、当地域に及ぼす影響は殆どなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)景気は緩やかに持ち直してきているが、新型コロナや供給制約等が地域の経済情勢に与える影響を引き続き注視していく必要がある。
地域要因
(1)周辺の開発許可団地内で新築住宅が増加しているが、既存集落内は令和４年も転入者がなく地価は弱含みである。 (2)農家住宅の需要は低いものの、周辺地域の農地転用した分譲地は比較的好調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖８２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,333 円／平米 4万4,079 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,977 円／平米 4万9,514 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,481 円／平米 9万852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	0.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖８２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,557 円／平米 9万1,103 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,173 円／平米 9万6,446 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,810 円／平米 9万1,940 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市美ノ郷町本郷字溝上沖８２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,765 円／平米 14万1,381 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,765 円／平米 14万1,381 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,555 円／平米 9万1,097 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情