路線価 (2023) 広島県尾道市久保3-16-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市久保３丁目１６番１９
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,177 円／坪 1平米 9万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ尾道駅を中心とする尾道市内の商業地域。需要者の中心は市内に地縁関係がある事業主である。尾道市役所新庁舎や海岸通りに近く古くからの飲食店が残る。外出規制緩和で尾道市への観光客数の回復傾向がみられるが繁華街から離れた地域内のため観光客の流入が少なく飲食業種の景況回復に至らない。令和４年後半も新規出店等の動きはみられない。発生する取引事例の規模、利用目的等が様々であり、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は尾道駅及びその周辺の商業地域と判断される。主たる需要者は、地元事業者が中心である。繁華性が低く、事業所等の駐車場も多くみられ、観光客よりも地元住民向けの店舗、事務所等が多くみられる。取引の中心となる価格帯は画地条件、街路条件等によりばらつきが大きく、見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域では自用目的での取引が中心であり収益目的の取引が少ないので賃貸収益を基本に求めた収益価格は想定要素が多く説得力には限界がある。比準価格は近隣地域付近の自用目的取引事例から求めた価格で直近の市場実勢を反映しており相対的に説得力が強いと判断される。よって比準価格を中心に収益価格を参酌して代表標準地との均衡、単価と総額との関連、地域要因の変動状況に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域においては自用目的による取引が中心で、収益性を重視した取引はみられない。求められた比準価格は実際の取引価格を基礎としたもので、実勢を反映した価格といえる。収益価格は周辺の賃料水準がやや低いこともあり、低位に試算された。以上より、主たる需要者の観点から説得力を有する比準価格を標準に、収益価格は参考とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所のほかに医院等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市久保３丁目１６番１９
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)尾道中心市街地東部の在来の建物が多い繁華性が低い地域である。当面は現状の標準的使用が維持され、地価は横這い程度で推移していくものと予測される。 (2)駅からやや距離を有しており、観光客よりも地元の住民向けの店舗、事業所等がみられる商業地域である。繁華性は低く、新規出店は限定的である。今後も静態的、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)観光客が戻り始めており地域経済も回復傾向にあって、市の中心部での需要はみられるが、周辺部地域への波及効果は限定的である。
地域要因
(1)令和４年も新規出店は見られないが千光寺公園の観光客数が戻り飲食店への流入が期待される。地価は横這い傾向。 (2)地域要因について特段の変動は認められない。繁華性が低いため、積極的な出店も限定的で、静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保３丁目１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,153 円／平米 17万5,724 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,423 円／平米 26万9,184 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,280 円／平米 29万5,160 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｋ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保３丁目１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,485 円／平米 19万45 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,485 円／平米 19万45 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,575 円／平米 29万2,829 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２１Ｋ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市久保３丁目１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,995 円／平米 21万8,179 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,222 円／平米 23万5,460 円／坪
標準価格 平米 坪	9万844 円／平米 30万330 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情