路線価 (2023) 広島県尾道市御調町大田字原禎田10-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市御調町大田字原禎田１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	下川辺駅 から 8200m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾道市北部の御調町及び隣町の世羅町、上下町等の中心部商業地域。需要者の中心は、圏内に地縁関係を有する個人等の事業者及び県内で広く事業展開する法人事業者である。これらの事業者は投資採算性を重視して行動するものと考えられる。圏内は拠点性の減退とストロー現象による過疎化と地域経済の停滞などから事業予測が不透明なことから近年は目立った出店が見られない。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、尾道市御調町及び周辺町の中心商業地域である。需要者は、圏内で事業展開している法人や個人事業者等が想定される。近年は、圏域内での人口流出や少子高齢化等による地域経済低迷の影響で商況不振が続いており、需要は少なく新規出店は見られない。取引が稀であるため、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 尾道市の北部拠点地区の商業地域であるが高速道路「尾道道」を利用する車両の増加で国道１８４号の交通量が減少し繁華性は低い。賃貸用店舗が少なく自用目的の利用が主体となっている。賃貸店舗建設を前提とする収益価格の説得力は自用目的取引から求めた比準価格に較べて弱い。よって比準価格を基本に収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額との関連を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、御調町のほか周辺町の商業地域等における類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。収益価格は、自用の建物が多く、賃貸市場が低調であるため、比準価格に比して低位に試算されたので参考にとどめる。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下川辺駅南西方
距離	8200 m
土地の状態
土地面積	158.5 坪 (524 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市御調町大田字原禎田１０番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	26.5 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに銀行や郵便局、診療所等が建ち並ぶ御調町の中心部。顧客の流出が見られ商業施設の増加はない。当面、標準的使用は現状で推移するが地価は下落すると予測する。 (2)近隣地域は、御調町地区の中心部を縦断する国道沿いの商業地域であるが、周辺人口の流出等により商況は低迷しており、今後も現状程度の利用で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業、自動車関連や流通業が持ち直し令和４年後半は観光客が増加し市内中心部の需要は回復傾向、縁辺部では人口減，高齢化で宅地需給は弱い。 (2)客足が戻りつつある中心商業地等では市況の改善が見られるが、周辺部では利便性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。
地域要因
(1)年間で約１．８％の人口減少を示す市北部拠点御調町の中心部で道の駅「クロスロードみつぎ」は盛況だが他に新規出店はなく、宅地需要は弱い。 (2)近年は道の駅以外に新規出店はなく、その他に特段の変動要因もないので、需給は静態的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市御調町大田字原禎田１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,268 円／平米 12万9,820 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,993 円／平米 12万8,911 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,374 円／平米 14万3,394 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市御調町大田字原禎田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,682 円／平米 12万7,883 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,287 円／平米 14万3,107 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,569 円／平米 11万7,591 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	世羅２２Ｔ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県尾道市御調町大田字原禎田１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,340 円／平米 7万3,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,424 円／平米 7万828 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,179 円／平米 11万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	備後府中２２Ｔ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県尾道市御調町大田字原禎田１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,950 円／平米 8万9,097 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,354 円／平米 11万6,880 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,661 円／平米 11万4,589 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情