路線価 (2023) 広島県尾道市向島町字七軒島5552-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円／坪 1平米 6万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、向島島内および旧尾道市の商業地域及び商住混在地域と判定した。中心となる需要者は当該地域に地縁性を有する個人および地場の事業者並びに、纏まった土地であれば広域的に事業展開する企業である。大型商業施設が隣接する地域で、島内での相対的位置は高いものの、既存の小規模な店舗の需要は少なく閉鎖店舗も散見され、地価は弱含んでいる。商業地の土地取引は非常に少なく規模等による個別性が強いため中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は向島島内のほか、広域的には旧尾道市及び因島島内における商業地域及び商住混在地域の圏域である。需要者は、地縁的選好性を有する個人事業者のほか、沿道型店舗を企図する企業等が中心である。当地域は島内でも車両交通量の多い国道沿いの商業地域であるが、商圏内の人口減少等で需要は低調である。商業地の取引は立地条件や規模により総額に大きなばらつきがあり、また取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は向島島外に所在する取引事例も含め広域的に収集し比準した結果で、取引に事情を含むものもあるが、市場の実態を反映した規範性の高い価格であると認められる。当該地域では空室率も高水準であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性等を有すると認められる取引事例を採用し試算したもので、最近の市場実態を反映した実証性の高い価格である。近隣地域は店舗、事務所等の建ち並ぶ向島中心部の商業地域であるが、商業事業者向けのテナント市場は未成熟であり、収益性に重点を置いた地域ではないため、求めた収益価格は低位となった。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	尾道駅南東方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　国道沿いに店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域である。商況は低迷しているが特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)低層店舗、事務所のほか、一般住宅も見られる国道沿いの商業地域である。地域要因に特に大きな変化は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　景気の緩やかな回復基調等により、不動産需要も回復傾向にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱く二極化が進行している。 (2)国内景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等先行き不透明感が残る。当市の不動産市場は立地条件等の良否による選別化が進んでいる。
地域要因
(1)　向島町の中心的商業地域であるが、小規模店舗への需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。 (2)地域要因に大きな変化は認められないが、商圏内の人口減少等から地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万478 円／平米 16万6,880 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,439 円／平米 16万139 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,547 円／平米 21万6,698 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,484 円／平米 7万1,026 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,220 円／平米 14万9,497 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,785 円／平米 21万4,179 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向島町字七軒島５５５２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,191 円／平米 15万2,707 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,056 円／平米 20万8,463 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,409 円／平米 21万2,936 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情