路線価 (2023) 広島県尾道市新高山3-1170-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市新高山３丁目１１７０番１７外
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,900万 円 (7339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (7339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尾道市、三原市、福山市等の内陸工業地域である。主な需要者は地元及び県内の製造業者や流通関連本支店業者である。陸送アクセスに恵まれた地域で需要は根強い。近年は物流用地需要が高まっていたが、新型コロナの影響もあり、また地形上のリスクもあって需要がやや低下している。需要の中心となる価格帯は立地等によるが㎡当り２４，０００から３０，０００円が中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は、尾道市を中心に広く備後地方南部の工業地域を含む圏域となる。主たる需要者は地場の製造、輸送、食品等の法人企業で、用地取得に当たり市内各所及び高速交通網等のアクセスの良否や雇用確保の難易等を重視する。巣ごもり需要やｅコマースの進展により中継拠点となる物流施設の需要は根強いが立地条件等物件選別もシビアとなり二極化傾向も見て取れる。求められる規模等の個別性の強さから需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 生産効率に重点を置いた用途が中心であり、賃貸投資もないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の強い工業地域内での取引事例を選択し適正に要因等比較によって求めたものであり、取引実態を反映し、説得力が高い。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事例の採用範囲は広域的となったものの、比準価格は現実の市場で生じた取引価格に基づく実証性から説得力が高い。当該地域は自用物件の多い既存工業団地で賃貸市場の成熟度が低く適切な純収益の査定が困難であるため収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡及び広域的な工業地の動向等を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅北東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	2219.9 坪 (7339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、事業所等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市新高山３丁目１１７０番１７外
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	150 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	100 m
面積	7000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工業地域は需要は根強いが、新規の供給なく、造船、輸送関連の需要が根強く強含みの推移が予測される。 (2)高速道路やバイパス道等陸上交通とアクセス容易な立地であるが、傾斜した高台上部の小規模工業団地で発展性や利便性に難点があり、今後も概ね現状基調の推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、地場産業の回復はあるも、建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は強含み安定傾向にある。 (2)県内で設備投資や住宅投資は緩やかに持ち直しているが、供給制約や物価高騰、コロナ禍が先行きの景気に小さくない影を落している。
地域要因
(1)中小工業地域の土地供給は少ないが、面積要件、接道要因、立地条件等、需要者の選別基準は概して厳しい。 (2)同一団地内に特段の変化はみられず静態的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２１Ｔ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市新高山３丁目１１７０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,507 円／平米 8万1,020 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２１Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市新高山３丁目１１７０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,236 円／平米 10万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,873 円／平米 12万8,514 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,031 円／平米 8万2,752 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市新高山３丁目１１７０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,145 円／平米 11万6,189 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,121 円／平米 11万2,804 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,906 円／平米 8万2,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	南
側道幅員2	14 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	尾道２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市新高山３丁目１１７０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,942 円／平米 9万8,988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,942 円／平米 9万8,988 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,304 円／平米 8万349 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情