路線価 (2023) 広島県尾道市向東町字長谷3051-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 尾道市広島県尾道市向東町字長谷３０５１番４外
価格時点	2023 年
駅名	尾道駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,760万 円 (5775 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9,760万 円 (5775 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、尾道市を中心とする備後地方の瀬戸内海沿岸の臨海工業地域を範囲とする。主たる需要者は造船及び関連の鉄工事業所、海運業等を経営する地場の法人企業が想定され、立地については水運を含む交通アクセスの良否と雇用確保の難易等を重視する。地域の主力産業である造船業は激しい国際競争から浮沈が大きく土地取得を含む新規投資には慎重である。求められる規模等の個別性の強さから需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は尾道市内沿岸部を中心に県東部の臨海工業地域及びその周辺工業地域一帯と判定した。需要者は県内の造船業又は関連製造業等の中小法人による自用工場・作業所としての利用が主である。臨海工業地域として限定的な用途に特化されはん用性が乏しい反面、現状では良好な工業圏域を有しており地価は安定的に推移している。土地の中心となる価格帯は規模、形状等の個別性により幅広く、把握し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事例の採用範囲は広域となったものの、比準価格は現実の市場で生じた取引価格に基づく実証性から説得力が高い。自社工場や事業所が大半の臨海工業地域で賃貸市場は成熟しておらず適切な純収益の査定が困難なため収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡及び広域的な工業地の動向等を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内の類似事例より試算した比準価格は、自用工場取引中心の当該市場性を反映した価格として規範性を有する。なお、工場の賃貸借は個別性が強く、賃貸市場が成熟する土壌にないため収益価格については適用外とした。従って本件では、自用取引が中心の当該工業地域の市場実態を表す比準価格を中心に、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性にも留意し、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾道駅東方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	1746.8 坪 (5775 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	油槽所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場等が多い臨海の工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾道市広島県尾道市向東町字長谷３０５１番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	300 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	100 m
面積	5000 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)尾道水道に面し、地域の海運業・造船業に適応した臨海工業地域である。背後地等陸路のアクセスに難があり需要者層は限定的であり、概ね現状維持での推移と予測する。 (2)向島湾岸部の臨海工業地域として変動要因は特段見られない。街路条件等により用途はん用性が限定的で、今後も需給動向及び地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内で設備投資や住宅投資は緩やかに持ち直しているが、供給制約や物価高騰、コロナ禍が先行きの景気に小さくない影を落している。 (2)拠点の統廃合等集約ニーズの受け皿となり得る大規模工業地の需要は底堅い反面、はん用性の乏しい中小工業地の需要は低迷しつつある。
地域要因
(1)地域の内航海運や造船業を取り巻く景気は一進一退の状況であるが当該地域に特段の変化は見られない。 (2)特段臨海工業地域として変動要因は見られない。はん用性等限定的であるが、需給動向及び地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	尾道２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向東町字長谷３０５１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万87 円／平米 6万6,408 円／坪
推定価格 平米 坪	2万497 円／平米 6万7,763 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,828 円／平米 5万5,633 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	尾道２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県尾道市向東町字長谷３０５１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,060 円／平米 8万6,154 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,278 円／平米 8万3,569 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,677 円／平米 5万8,440 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県尾道市向東町字長谷３０５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,986 円／平米 5万2,850 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,087 円／平米 7万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,202 円／平米 5万6,870 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県尾道市向東町字長谷３０５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,659 円／平米 8万4,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,762 円／平米 8万1,863 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,160 円／平米 5万6,731 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情