路線価 (2023) 広島県福山市新涯町4-97-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市新涯町４丁目９７番３
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 5700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地の南東部に所在する新涯町、西新涯町、川口町を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住または通勤する個人が中心であるが、比較的規模の大きな物件については宅地開発業者などの法人である。需要はミニ開発の住宅地を中心に比較的堅調である。取引の中心となる価格帯は規模等によって多少異なるが、土地は概ね１，２００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、福山市中心市街地から南東方郊外の新涯町を主体とする地勢平坦な住宅地域。典型的需要者は市内各所へ通勤する一次取得者であり、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視し、圏域外からの転入も見受けられる。当該圏域では底堅い需要を背景に宅地分譲は継続的であり地価は強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，４００万円程度、新築戸建分譲が３，０００～３，５００万円と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺には、一般住宅のほかに節税や資産維持目的のアパートも見受けられるが、賃料は地価に見合った水準に達していないため、収益価格は低位に試算された面がある。比準価格は、規範性に優る新涯町の事例から求められた価格を中心に決定しており、市場の実態を反映した価格を得たものと認められる。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、地域の地価動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地に近い新涯町内の取引事例から求めており、現実の市場を反映する試算価格である。近隣地域周辺にみられるアパート等の収益物件の多くは資産の長期保有を目的とし、地価に見合う賃料水準が十分に形成されておらず、収益価格は低位に算定されたものと考える。以上より、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡並びに前年価格等にも留意のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市新涯町４丁目９７番３
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地南東部の住宅地域に所在し、地域周辺ではミニ開発が行われるなど、今後とも一般住宅を中心に熟成していくものと予測する。 (2)ミニ開発等を主体とする宅地供給により住宅地域として熟成を深めていくものと予測する。住宅地需要は底堅く、地価は当面上昇基調を持続するものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が緩和する中、原材料価格の上昇による先行き不透明感等から、福山市の企業景況感はこのところ若干弱含んでいる。 (2)福山市南東平坦地では人口は微減、世帯数は横ばいで頭打ちの状況となっているが、土地取引は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、地域周辺ではミニ開発による宅地分譲も比較的多く見られ、需給動向は底堅く推移している。 (2)近隣地域周辺ではミニ開発による宅地供給が継続し、既存住宅の建て替え等により街並みが更新されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町４丁目９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,333 円／平米 20万2,767 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,511 円／平米 22万9,803 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,902 円／平米 22万1,178 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町４丁目９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,813 円／平米 26万556 円／坪
推定価格 平米 坪	8万705 円／平米 26万6,811 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,452 円／平米 22万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町４丁目９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,607 円／平米 22万3,509 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,945 円／平米 25万1,074 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,853 円／平米 22万1,016 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町４丁目９７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,442 円／平米 23万9,493 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,456 円／平米 24万2,846 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,364 円／平米 22万9,317 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情