路線価 (2023) 広島県福山市鞆町後地字久保1786-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 15000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	303万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	303万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円／坪 1平米 2万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鞆町を中心にその周辺の田尻町、水呑町などの福山市南西部に所在する住宅地域一円である。対象標準地のある当該地域には漁港があるが、当該地域の不動産を求めて移住するような地域ではないため不動産需要は弱い。不動産の需要者は、鞆町居住者及び地縁関係者がほとんどを占めると思われる。取引の中心となる価格帯は、規模によって異なるが、規模が２００㎡の土地のみであれば５００万円内外、中古の土地建物で１，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は鞆町及びその周辺の田尻町、沼隈町などを含めた芦田川以西における市南部の住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人が大半であり、圏域外からの転入は乏しい。鞆町では古民家を再利用した移住等の取り組みも見受けられるが、交通利便性及び生活利便性が劣位にあり相対的に土地需要は弱い。画地規模等により価格水準には幅があるが、土地のみで３００～６００万円程度、中古住宅で１，０００万円程度までと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅が主として建つ住宅地域であり、土地取引は収益を目的としたものはなく、自己使用目的の取引が中心である。このため、賃貸市場は成り立っておらず、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、鞆町内に所在する規範性の高い事例等から価格を求めたが、当該地域の市場性を反映した実証的な価格であると認められる。以上検討結果、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から価格牽連性を有する取引事例を選択し、各種補修正等も適切に行われ、市場性を反映した実証的な価格である。なお当地域は利便性等が劣る既成住宅地域であり賃貸市場は未成熟で、また画地規模から経済合理性に見合った賃貸住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しなかった。よって本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、市場動向等にも十分留意し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南方
距離	15000 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	漁港に面した古くからの住宅密集地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平漁港に面した旧来からの集落地域である。現在鞆の市街地を迂回するトンネル工事は行われているが、迂回道路完成後においても当該地域への影響は限定的であり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)漁港に面した集落的色彩を有する住宅地域である。平地区と御幸地区を結ぶ「鞆未来トンネル」工事が進捗中であるが、現下においてはその影響は顕在化しておらず、当面現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年秋の新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不動産需要は回復傾向にある。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。市内の地価動向は利便性等による二極化が進みつつある。
地域要因
(1)鞆の浦地区のやや郊外にある古くからの漁港集落である。当該地域には観光施設はなく観光客増減の影響は受けないで、地価は弱含みに推移している。 (2)周辺では道路改良事業が進捗中であるが、現下においては当該地域に対する影響は顕在化しておらず、交通・生活利便性が劣り地価は下落傾向が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｋ４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,723 円／平米 6万5,204 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,155 円／平米 7万9,856 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,681 円／平米 7万8,289 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,293 円／平米 10万6,761 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,755 円／平米 11万1,594 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,708 円／平米 8万4,991 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,562 円／平米 8万4,508 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,062 円／平米 11万2,609 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,089 円／平米 7万9,638 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｋ４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,091 円／平米 6万3,115 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,729 円／平米 8万5,060 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２２Ｋ４４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町後地字久保１７８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,171 円／平米 11万2,969 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,763 円／平米 9万5,090 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情