路線価 (2023) 広島県福山市南蔵王町2-153 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
価格時点	2023 年
駅名	東福山駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,108 円／坪 1平米 8万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南座王町を中心に春日町から西深津町にかけての混在住宅地域である。需要者の中心は、市内居住の住宅地域エンドユーザーであるが、周辺市町村からの転入もみられる。平坦な地勢で、店舗等への接近性も良好であることから、需要に比して供給不足感が認められ、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地で２，０００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね東は春日町から西は西深津町までの圏域。需要者の中心は、市内居住者又は福山市内への通勤者が大半を占める。店舗等への接近性が良好な平地であり、需要拡大の影響を受けて地価は上昇傾向である。土地は２，０００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円から４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、南蔵王町周辺地域における類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。収益価格は、自用の建物が多く、賃貸市場が低調であるため、比準価格に比して低位に試算されたので参考にとどめる。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、市場動向を反映した価格と認められる。周辺にはアパート等も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東福山駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅や営業所等の混在する地域であり、各種利便性が良好であることから需要は根強く、今後も発展傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅と営業所等の混在する地域であるが、生活利便性に優れることから需要は拡大傾向にあり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 26万3,819円 1平米 7万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 26万3,819円 1平米 7万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は懸念されるものの、生活利便性の高い市街地では金融緩和の恩恵を受けて需要は堅調である。 (2)経済情勢好転への期待感等から、福山市市街地の不動産需要は増加傾向にある。
地域要因
(1)生活利便性に恵まれた住宅地域であることから需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 (2)平地に存する住宅地で利便性に恵まれることから、需要は増加し、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,994 円／平米 16万5,280 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,529 円／平米 26万9,535 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,154 円／平米 26万1,683 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,557 円／平米 22万3,343 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,895 円／平米 22万4,461 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,098 円／平米 27万1,416 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,587 円／平米 29万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	9万625 円／平米 29万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,757 円／平米 27万6,901 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,738 円／平米 24万472 円／坪
推定価格 平米 坪	8万978 円／平米 26万7,713 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,631 円／平米 27万3,178 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町２丁目１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,645 円／平米 26万 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,722 円／平米 26万255 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,517 円／平米 26万2,883 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情