路線価 (2023) 広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁180-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１
価格時点	2023 年
駅名	神辺駅 から 670m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	719万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	717万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神辺町南西部及びその周辺を含む福山市北方の平野部に位置する住宅地域が圏域となる。典型的需要者は市内各所へ通勤する一次取得者であり、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視し、圏域外からの転入もある。区画整理事業進展の影響もあり、神辺駅西方の近隣地域周辺ではミニ開発による新築分譲が増加している。取引の中心となる価格帯は土地で７００万円程度、新築戸建で２，５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、神辺町を中心とする市北部の平坦地に広がる既存住宅地域及びその周辺の住宅地域一帯と判定した。需要の中心は周辺に居住する一次取得者層が多く、一部外部からの流入も見られる。川南地区土地区画整理事業により周辺環境が整備されつつあり、調整区域内での戸建開発も実質不可となる事も含め、当該地域への影響は限定的と見られるが需給動向及び地価は安定的に推移している。一般的な土地の価格は７００万円台程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は神辺町南西部における住宅敷地の取引事例に基づくものであり市場性を反映し実証性から説得力が高い。近隣地域周辺に見受けられるアパート等の収益物件は地主が土地の長期保有を目的に運用するものがほとんどで、市場参加者の意思決定においても、収益性が顧みられることは少ない。以上より、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用取引が中心の当該地域の取引市場において類似の事例より試算した比準価格は、市場実態を反映し、規範性を有する。一方、長期にわたる不確実性リスクが内包される収益価格は、間取、賃料水準、建築費等想定事項も多く、低位に試算された。本件では、自用取引が中心の市場性を表す比準価格が規範性に優る事から、この価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神辺駅北西方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)やや供給過剰感もあるものの周辺ではミニ開発による宅地供給が活発化しており、閑静な住宅地域として熟成を深めていくものと予測する。 (2)既存の住宅地域として変動要因は特にみられないものの、隣接する川南地区の区画整理事業により周辺環境が整備されれば、限定的であるも需給動向及び地価に対してプラスの影響が及ぶと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福山市北部の駅家町・御幸町・神辺町西部の平場地域で住宅地供給は継続しており、人口世帯数は増大している。 (2)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。
地域要因
(1)周辺ではミニ開発による供給が継続しており、区画整理事業の進展の影響も見て取れる。 (2)既存の住宅地域として変動要因は特にみられない。川南地区区画整理事業が進行中であるが、現況、需給動向、地価への影響は小さい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,668 円／平米 11万1,306 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,484 円／平米 12万3,922 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,147 円／平米 11万9,502 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,366 円／平米 11万3,614 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,435 円／平米 11万3,842 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,537 円／平米 11万7,485 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万48 円／平米 9万9,339 円／坪
推定価格 平米 坪	3万108 円／平米 9万9,537 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,528 円／平米 11万4,150 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,915 円／平米 10万8,817 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,981 円／平米 10万9,035 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,283 円／平米 11万9,952 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情