路線価 (2023) 広島県福山市大門町2-62-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市大門町２丁目６２番２外
価格時点	2023 年
駅名	大門駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	708万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	708万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円／坪 1平米 4万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大門地区を中心とした福山市東部の住宅地域一円であり、需要者の中心は、地縁者や周辺企業に勤務する住宅エンドユーザーである。生活利便性や幹線街路等へのアクセスが比較的良好な平坦部に位置しており、居住環境も標準的であることから、一定の安定的な需要が想定される。取引の中心となる価格帯は、土地のみで概ね１，０００万円前後、新築戸建で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、大門地区を中心とした福山市東部の住宅地域一円。需要の中心は、一次取得者等のエンドユーザーで、地縁者も多いが、外部転入も認められる。近隣地域は平野部に立地し、国道へのアクセスや周辺地域に利便施設等があり環境条件が良好な地域で、同一需給圏内でも競争力を持つ地域である。利便性から様々な用途も見受けられる為、中心価格帯は敷地規模等よりバラツキがあるが、戸建住宅敷地で１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、大門町における類似の取引事例を収集し比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、後述のとおり自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は利便性等を有する平野部の住宅地域である。利便性がある地域で、収益性も考慮出来るが、本件標準地の敷地規模等から経済合理的な賃貸運営の想定が難しく、適用し得なかった。自己使用目的の比準価格は同一需給圏内の取引事例から求められ、市場性を反映した規範力を持つ価格である。よって、比準価格を重視し、代表標準地との比較検討及び一般的要因、地域要因の動向等に留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大門駅南西方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市大門町２丁目６２番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅やアパート等が混在する住宅地域である。大門地区の略中央平坦部に位置し、生活利便性が良好なため、今後も混在住宅地としての利用が進められていくものと予測する。 (2)大門地区中心部の平野部に存する住宅地域で、環境条件が良好な為、一定層の需要は認められ、住宅地域として熟成していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は懸念されるものの、生活利便性の高い市街地では金融緩和の恩恵を受けて需要は堅調である。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)特段の変動はないが、生活利便性や居住環境等が概ね良好であるため、需要は回復基調にある。 (2)大門地区中心部の住宅地域で、地域に特段の影響を与える要因は無いが、利便性等から需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大門町２丁目６２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,383 円／平米 21万9,462 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,706 円／平米 18万4,164 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,136 円／平米 17万8,974 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大門町２丁目６２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,895 円／平米 10万8,751 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,053 円／平米 15万2,251 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,940 円／平米 16万1,796 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大門町２丁目６２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,288 円／平米 12万6,580 円／坪
推定価格 平米 坪	5万77 円／平米 16万5,555 円／坪
標準価格 平米 坪	5万77 円／平米 16万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大門町２丁目６２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万247 円／平米 13万3,057 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,784 円／平米 13万8,138 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,417 円／平米 16万67 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大門町２丁目６２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,269 円／平米 11万9,905 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,491 円／平米 11万7,333 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,884 円／平米 15万4,999 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情