路線価 (2023) 広島県福山市柳津町字市場沖2280-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	564万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	565万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円／坪 1平米 3万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福山市西部の松永地区外縁部に広がる柳津町を中心とする住宅地域一円。主な需要者は、当該地域に地縁性を有する個人である。生活利便性がやや劣る地域であるが、値頃感から地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は、土地のみで５００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は福山市松永地区中心部外縁及び同周辺に存する地勢平坦な住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格形成に際し有用な指標たり得ないものとの判断が妥当である。昨今の良好な融資環境の継続等を背景として相対的に市場性の高い不動産については需給状況の改善も見受けられつつあり、画地規模にもよるが、中心的価格帯は土地価格にして約７００万円内外である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、自用目的の戸建住宅を中心とする住宅地であり、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、周辺地域において不動産取引が少ないため広域的に収集を行って求めた。各補修正・要因比較は適正と認められ、比準価格は実証的で規範性の高い価格と認められる。よって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し想定買主属性・地域特性・総額面における市場性等につき充分な価格牽連性を有する事例を軸とした秤量的な判断の下に求まられたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認められる。よって本件では当該価格を中心として考量するとともに、代表標準地から規準した価格との均衡性及び近時の社会経済情勢並びに市場の需給動向等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	松永駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートもみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域に特別の変動要因はみられないことから、現状を維持すると予測する。 (2)地域幹線背後に戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、相対的な市場性にはやや劣るものの市場内における値頃感等を背景とした潜在的な宅地需要も窺えることから、当面はほぼ現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　不動産市場は回復傾向にあり、地価は上昇基調にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱く二極化が進行している。 (2)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。
地域要因
(1)　生活利便性のやや劣る地域であるが、値頃感もあり地価は安定的に推移している。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、個別的な市場性の如何による市場内での相対的格差がやや鮮明になりつつある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万440 円／平米 13万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,861 円／平米 14万5,004 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,219 円／平米 11万9,740 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,118 円／平米 14万5,854 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,383 円／平米 14万6,730 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,838 円／平米 11万5,174 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,277 円／平米 11万6,626 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,312 円／平米 11万6,741 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,888 円／平米 12万5,258 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万244 円／平米 9万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	3万516 円／平米 10万886 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,172 円／平米 11万2,973 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,631 円／平米 9万4,654 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,631 円／平米 9万4,654 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,883 円／平米 10万5,405 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情