路線価 (2023) 広島県福山市神村町字石井谷3259外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、神村町を中心とする福山市西部の住宅地域一円と判定した。需要の中心は、当該地域に地縁性を有する居住者であるが、周辺地域において宅地開発が散見され、外部からの転入者も見られる。松永中心部の価格上昇の影響をうけ地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は７００万円～１，０００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は福山市西部に位置する神村町及び今津町等の住宅地域一帯である。主たる需要者は市西部に居住する一次取得者層が中心である。市街化区域及び市街化調整区域の開発可能な地域でミニ開発がみられ、やや雑然としている。需要の中心価格帯は、土地のみで７００万円～１，０００万円、新築戸建住宅で２，５００万円～２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、アパート等も散見される地域であるが、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、やや広域的に収集した事例より試算したが、各補修正・要因比較は適正と認められ、比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格と認められる。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であるため比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域で、取引の中心は快適性、利便性を重視した自用目的によるものである。経済合理性に見合った賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。やや広域的な地域からとなったが、実際の取引を基礎とした比準価格は近年の実勢を反映したものであり、説得力は高い。よって、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松永駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ幹線道背後の既存住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　国道背後の戸建住宅が多い既成の住宅地域であり、周辺地域ではミニ開発が散見されるが、当該地域においては価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、今後も現状維持で推移するものと予測される。 (2)農家住宅とミニ開発による一般住宅が混在する国道背後の住宅地域である。地域要因に特段の変動要因は認められず、今後とも安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　不動産市場は回復傾向にあり、地価は上昇基調にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱く二極化が進行している。 (2)市の中心部では経済状況も回復傾向にあり、不動産需要もみられ、地価は上昇傾向にあるが、周辺の農家集落や島嶼部では依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)　生活利便性がやや劣る地域であるが、松永中心部の価格上昇の影響から需要は回復基調にある。 (2)国道２号バイパスや松永地区の商業施設等への車によるアクセスは良好で、土地価格に値頃感もあり、地価はやや強含み傾向である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,910 円／平米 9万8,882 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,926 円／平米 12万2,077 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,472 円／平米 11万7,270 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,176 円／平米 9万3,150 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,176 円／平米 9万3,150 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,946 円／平米 10万5,613 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万698 円／平米 13万4,548 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,288 円／平米 15万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,664 円／平米 11万1,293 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,601 円／平米 14万4,145 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,553 円／平米 16万516 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,905 円／平米 11万5,396 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神村町字石井谷３２５９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,013 円／平米 16万2,037 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,585 円／平米 15万7,316 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,118 円／平米 11万6,100 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情