路線価 (2023) 広島県福山市駅家町大字坊寺23-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市駅家町大字坊寺２３番１外
価格時点	2023 年
駅名	駅家駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円／坪 1平米 3万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、駅家町を中心に福山市北方の住宅地域が圏域となる。典型的需要者は子育て世代を中心とする一次取得者であり、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視し、圏域外からの転入も想定される。これまで街路条件等の制約により宅地開発の波及の程度は緩やかであったが、条例改正をうけ漸次加速がみられる。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で７００万円、新築戸建で２，５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、駅家町を中心とする福山市北部に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は福山市内に勤務先を有する３０～４０歳代の一次取得者層である。当地域は幅員が狭く道路事情にやや難が存し、また街区等の整然性に欠けることから土地需要はやや減退傾向にある。市場の中心価格帯は、土地価格にして８００～９００万円程度と把握されるが、画地規模、立地条件等の個別性によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、駅家町南西部に所在する近時の取引事例に基づくものであり市場動向を反映し実証性から説得力が高い。当該地域は、街路幅員や系統連続性、区画配置に劣り、経済合理的な賃貸住宅の建設運用が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において、価格牽連性等を有する現実の取引事例を基礎として求めたものであり、実証的で市場性を反映し規範性が高い。なお当地域は幅員等街路条件に劣り賃貸需要は弱く、経済合理的な賃貸経営が成り立つ地域ではないため、収益還元法は非適用とした。従って本件では、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等にも十分留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駅家駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	117.4 坪 (388 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市駅家町大字坊寺２３番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	16 m
面積	380 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後にあって街路条件は見劣りするものの、農地等の開発余地は比較的多く残されており、周辺も含め緩やかな宅地化の進行が予測される。 (2)一般住宅のほか農地も介在する住宅地域であるが、街路条件等が劣位にあり新規開発の動きは鈍く、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福山市北部の駅家町・御幸町・神辺町西部の平場地域で住宅地供給は継続しており、人口世帯数は増大している。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。市内の地価動向は利便性等による二極化が継続している。
地域要因
(1)周辺ではミニ開発が比較的緩やかに進行しており、住宅地域として熟成が進んでいる。 (2)地域要因に特に大きな変化はないが、道路事情等の劣る住宅地域であることから、地価は若干ながら弱含み傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市駅家町大字坊寺２３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,435 円／平米 12万454 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,721 円／平米 11万8,094 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,474 円／平米 10万7,359 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市駅家町大字坊寺２３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,067 円／平米 10万9,320 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,133 円／平米 12万9,374 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,447 円／平米 11万576 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	北西
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市駅家町大字坊寺２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,513 円／平米 15万466 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,621 円／平米 14万7,517 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,160 円／平米 10万3,015 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市駅家町大字坊寺２３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,325 円／平米 13万8 円／坪
推定価格 平米 坪	4万964 円／平米 13万5,427 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,522 円／平米 11万824 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情