路線価 (2023) 広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷771-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (591 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (591 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼隈町・尾道市浦崎町等を中心とした福山市南側郊外及び同周辺における住宅地域一円。主要な需要者は自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に係る収益性は価格指標としてほぼ意味を成さないものとの判断が妥当である。昨今の良好な融資環境等を背景に市場性の高い不動産に対しては相対的に堅調な需要も伺えるが、集落地域に係る需要収縮はやや顕著であり、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして約７００万円内外である。 (2) 同一需給圏は沼隈町南部の住宅地域一帯と判断される。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する個人や造船事業の従業員等が想定される。生活利便性が劣ることから、住宅地への需要は少なく、取引件数は極めて少ない。取引の中心となる価格帯は土地のみで６００万円～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性・地域特性及び想定需要者層の類似性等において相応の価格牽連性を有する事例を軸に秤量的な判断を経て求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認められる。よって本件では当該価格を中心として考量するとともに、代表標準地から規準した価格との均衡性並びに郊外の集落地域に係る宅地需要の趨勢と展望等をも慎重に斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 当該標準地の存する地域においては、自用目的の取引が中心である。賃貸市場が成立していない地域のため収益還元法は非適用とした。取引事例比較法によって試算された比準価格は近年の実勢を反映したものである。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南西方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	178.8 坪 (591 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)常石造船北側背後の山腹部に存する旧来からの集落地域であり、街路条件等に劣る郊外の集落地域に対する宅地需要は近時構造的な減少傾向が継続していることから、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。 (2)福山市南部の常石港に近い住宅地域であり、造船業が盛んである。地域要因の特段の変動はみられず、圏域外からの転入もない。人口は減少傾向で、不動産需要は弱い。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。 (2)市の中心部では経済状況も回復傾向にあり、不動産需要もみられ、地価は上昇傾向にあるが、周辺の農家集落や島嶼部では依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内の相対的地位低下等を受け旧来型の集落地域に対する需要収縮がやや顕著となっている。 (2)地域に特段の変動要因はみられず、取引件数は少ない状況が続いている。不動産需要は極めて弱く、地価は下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,847 円／平米 9万2,062 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,663 円／平米 10万7,984 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,309 円／平米 5万7,224 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,410 円／平米 7万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,529 円／平米 7万7,787 円／坪
標準価格 平米 坪	2万162 円／平米 6万6,656 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万213 円／平米 6万6,824 円／坪
推定価格 平米 坪	2万11 円／平米 6万6,156 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,133 円／平米 5万6,642 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,569 円／平米 4万4,859 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,951 円／平米 4万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,202 円／平米 5万6,870 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情