路線価 (2023) 広島県福山市神辺町大字新湯野字2-34-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
価格時点	2023 年
駅名	湯野駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円／坪 1平米 4万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神辺町を中心とする市北部の平坦な戸建住宅地域一円と判定した。需要の中心は周辺居住者による一次取得が大半で、一部外部からの流入も認められる。戸建住宅が徐々に建ち並びつつある区画整理地内の住宅地域として熟成度が増しており、需給動向は底堅く、地価は上昇傾向が継続している。土地の中心価格帯は１，２００～１，５００万円程度まで、新築戸建では３，０００万円台前半程度が一般的となっている。 (2) 同一需給圏は、神辺町を中心として御幸町、駅家町等福山市北部における住宅地域の圏域である。需要の中心は福山市居住者及び勤務者による一次取得者層であるが、周辺市町からの転入も見られる。区画整理済みの比較的閑静な住宅地域であり、周辺にショッピングモール等が立地し生活利便性の良好な地域であることから、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は６０坪程度の土地で８００～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似の事例より試算した比準価格は、当該地域における自用取引中心の市場性を反映した価格として規範性が高いと認められる。一方で、長期にわたる不確実性リスクが織り込まれた収益価格は、賃料水準、建築費等想定事項も多く、低位に試算された。従って本件では、自用取引の市場実態を表す比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は神辺町内の類似地域に存する価格牽連性が相対的に高いと認められる現実の取引事例を基礎として求めたものであり、客観的・実証的な価格である。なお周辺にはアパート等の収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討並びに近時の市場動向等にも十分留意の上、上記の通り比準価格を決定した。
交通
交通施設	湯野駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い区画整理済の新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が増えつつある土地区画整理地内の住宅地域で、需給動向は底堅く、地価も緩やかに上昇傾向が続くと予測する。 (2)国道背後の土地区画整理済みの住宅地域であるが、田畑を転用した宅地供給の余地を残し、当該地域の生活利便性の良さから緩やかに宅地化が進行するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。市内の地価動向は利便性等による二極化が継続している。
地域要因
(1)宅地化が進み熟成しつつある区画整理事業地内の住宅地域として、需給動向は底堅く、地価は緩やかに上昇傾向で推移している。 (2)生活利便性が比較的良好であることから宅地転用が継続しており、徐々に住宅地域としての熟成度を高めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,952 円／平米 13万8,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,288 円／平米 13万9,804 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,911 円／平米 13万8,558 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,539 円／平米 11万7,492 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,610 円／平米 11万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,668 円／平米 11万7,918 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,771 円／平米 12万1,565 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,143 円／平米 14万5,937 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,298 円／平米 8万329 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,998 円／平米 8万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,184 円／平米 12万9,542 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新湯野字２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,302 円／平米 11万6,708 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,094 円／平米 11万9,327 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,016 円／平米 13万5,599 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情