路線価 (2023) 広島県福山市南蔵王町6-350 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
価格時点	2023 年
駅名	東福山駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円／坪 1平米 8万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南蔵王町、春日町、東深津町などを含めた福山市東部の住宅地域一円である。主たる需要者は市内通勤者等の個人が中心である。平坦部に位置し生活利便性の良好な地域であり需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は土地で２，０００～３，０００万円程度、建物付きで３，５００～５，０００万円程度までである。 (2) 同一需給圏は、福山市中心市街地の東部外縁の平坦部に位置する南蔵王町とその周辺の地域である。典型的需要者は市内各所へ通勤する一次取得者であり、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視する。周辺幹線沿道には店舗等が多く存し生活利便性の良好な住宅地域で供給不足のなか画地分割による取引もみられ地価は上昇している。中心となる価格帯は１８０㎡程度の土地で１千５百万円前後、新築戸建で３千～３千５百万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算された比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例から求められ、自己使用に係る市場性を反映した精度の高い価格である。近隣地域内はアパート等も見られる為、収益価格を試算したが、建材価格の高騰等、投資採算性から低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び一般的要因の動向、需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、近隣地域周辺の平坦部住宅地域における取引事例により求めており、市場性を反映する実証性から説得力が高い。当該地域周辺はアパート等も見られるがその多くが資産の長期保有目的で賃貸市場では地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。以上より、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東福山駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	25 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地東の平坦部に位置する住宅地域である。商業施設等も多様で生活利便性が高く、住宅地として需要が高く、新型コロナ禍においても当面地価は強含みで推移すると予測する。 (2)利便性の良い平坦部住宅地域であって需要には根強さがあり、今後とも低利用地のミニ開発や既存住宅の建て替えを通じて熟成が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 26万3,819円 1平米 7万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 26万3,819円 1平米 7万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)福山市東郊平坦地における人口は微減、世帯数は横ばいの変動で、土地取引数については概ね前年並みの水準となっている。
地域要因
(1)地域内に特段の変動要因はない。生活利便性に優れ、供給不足感から強含みにある。 (2)供給不足の中、画地分割による取引もみられるなど需要には根強さが認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｋ９３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,537 円／平米 30万2,621 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,681 円／平米 33万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,558 円／平米 26万9,631 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｋ９３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,587 円／平米 29万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	9万625 円／平米 29万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,865 円／平米 27万646 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,536 円／平米 21万9,968 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,388 円／平米 22万9,397 円／坪
標準価格 平米 坪	8万590 円／平米 26万6,431 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,738 円／平米 24万472 円／坪
推定価格 平米 坪	8万978 円／平米 26万7,713 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,059 円／平米 26万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,645 円／平米 26万 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,722 円／平米 26万255 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,002 円／平米 27万1,099 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情