路線価 (2023) 広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町590-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
価格時点	2023 年
駅名	横尾駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	630万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	630万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、御幸町、駅家町等の福山市北部地区に位置する住宅地域一円。需要者の中心は市内居住者であるが、隣接市町からの転入もみられる。周辺では新規宅地開発が継続的に行われており、堅調な宅地需要から地価はやや上昇傾向となっている。需要の中心となる価格帯は土地で６００万円～８００万円程度、新築戸建で２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は駅家町・御幸町等を中心とした福山市北部地域及びその周辺における比較的地勢平坦な住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判断指標としてほぼ無力であるものと判断される。周辺での新規宅地開発の増加によりやや供給過剰傾向も窺えるが、低金利等を背景に市場性の高い不動産については堅調な需要が見受けられ、中心的価格帯は土地価格にして８００万円内外である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、御幸町内に所在する取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認められる。画地規模が小さいこと等から経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性・地域特性等の観点から高い価格牽連性が窺える事例を軸に秤量的な判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量するとともに、市場内の需給動向とその推移並びに近時の社会経済情勢等をも慎重に斟酌しつつ、代表標準地からの規準価格に対する均衡性にも留意の上、妥当と判断される鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	横尾駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17 m
面積	135 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地も見られる住宅地域であるが、新規宅地開発が継続的に行われており、今後も宅地需要は堅調に推移するものと予測する。 (2)新規の戸建住宅等が建ち並ぶ中に既存住宅等も見られる住宅地域であり、周辺はやや供給過剰傾向にありつつも潜在的宅地需要は依然底堅いことから、当面は現状維持乃至緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福山市北部地区の住宅地需要は安定的に推移している。 (2)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。
地域要因
(1)居住環境の良好な地域である為、宅地需要は堅調であり、地価動向は若干の上昇基調である。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,881 円／平米 15万4,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,881 円／平米 15万4,989 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,431 円／平米 16万113 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,135 円／平米 12万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,409 円／平米 13万286 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,295 円／平米 15万9,663 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,324 円／平米 13万5 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,449 円／平米 15万3,560 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,013 円／平米 15万5,425 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,820 円／平米 12万5,033 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,078 円／平米 12万2,580 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,113 円／平米 15万5,756 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情