路線価 (2023) 広島県福山市沖野上町5-655-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	932万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	930万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,455 円／坪 1平米 8万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、福山市市街地南部の沖野上町及びその周辺の住宅地域一円。主な需要者は福山市内に居住又は通勤する住宅一次取得者層である。居住環境及び利便性に優る地域であることから、需給動向は良好であり、地価は上昇傾向で推移している。土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円から３，０００万円程度の物件が需要の中心価格帯となっている。 (2) 　同一需給圏は、福山市の市街地南部の沖野上町及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は、福山市の市街地南部及びその周辺地域に居住する一次取得者層等である。新型コロナの影響は薄れつつあり、幹線背後の住宅地域であるが中心市街地に比較的近く生活利便な平地に対して需要は活発化しつつある。需要の中心としては、土地のみで８００万円～１，１００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に所在する複数の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認められる。周辺にはアパート等も存するが、画地規模が小さい為、経済合理的な賃貸経営が困難である為、収益還元法は非適用とした。自用目的での取引が需要の大半を占める点に鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は沖野上町等の幹線背後に所在する取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映した価格である。一方収益価格は、画地規模が小さく収益物件の想定が困難であること等から求めることができなかった。本件では、当該地域における取引の中心が自用目的であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、幹線背後の平地部における不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福山市中心部の幹線道路背後に位置し、利便性の優る地域である為、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)　福山市中心市街地に比較的近くに位置する接近性や利便性の比較的良好な住宅地域である。需給動向は活発化しつつあり今後の更なる熟成が期待される地域であるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,455 円 1平米 8万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,455円 1平米 8万900円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は概ね回復傾向にあり、福山市中心部の不動産需要は増加傾向にある。 (2)コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動向は地域による選好性の強弱により２極化傾向。
地域要因
(1)利便性に優る地域であり、需要は増加し、地価は上昇基調で推移している。 (2)特段の地域的変動要因は見受けられないが、接近性、利便性等が良好な地域における需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,913 円／平米 23万7,744 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,609 円／平米 25万6,575 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9 円／平米 26万4,510 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,147 円／平米 28万4,802 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,698 円／平米 28万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,581 円／平米 26万3,095 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,600 円／平米 26万3,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,748 円／平米 28万6,789 円／坪
推定価格 平米 坪	9万112 円／平米 29万7,910 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,520 円／平米 27万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,476 円／平米 32万5,562 円／坪
推定価格 平米 坪	10万249 円／平米 33万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,714 円／平米 27万3,452 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町５丁目６５５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,187 円／平米 34万1,136 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,076 円／平米 35万687 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,524 円／平米 27万6,130 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情