路線価 (2023) 広島県福山市引野町北3-5961 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市引野町北３丁目５９６１番
価格時点	2023 年
駅名	東福山駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,576 円／坪 1平米 6万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、引野地区を中心とした福山市東部地区の住宅地域一円である。需要者は、市内勤務で地縁のある個人や買い替え取得者等のエンドユーザーが中心であるが、外部からの転入も想定される。閑静かつ生活利便性の概ね良好な住宅地域であるため、安定的な需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１，４００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後である。 (2) 　同一需給圏は、福山市東部の引野町及び広く周辺の丘陵部を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、福山市東部及びその周辺地域に居住する一次取得者層等である。当該地域は丘陵部に位置する閑静な住宅団地で整備された街路や生活利便施設への良好な接近性等を背景に需要は堅調に推移している。需要の中心としては土地のみで１，４００万円前後、戸建の新築物件で３，０００万円までが多いが需要幅は広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、引野町地区を中心に類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は周辺住宅団地内の取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映した価格である。一方収益価格は、当該地域が自用目的の戸建住宅が多く建つ住宅団地で賃貸市場が未成熟であること等から求めることができなかった。本件では、住宅団地の市場の実態を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、広く周辺の住宅団地を中心とする不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東福山駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市引野町北３丁目５９６１番
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、東福山駅北東方に位置する住宅団地であり、今後も生活利便性や居住環境が概ね良好な住宅地域として推移していくものと予測される。 (2)　当該地域は福山市東部の比較的接近性や利便性が良好な丘陵部に位置する住宅団地である。熟成した住宅団地であり、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は懸念されるものの、生活利便性の高い市街地では金融緩和の恩恵を受けて需要は堅調である。 (2)コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動向は地域による選好性の強弱により２極化傾向。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、生活利便性が概ね良好な住宅団地であることから、需要は回復傾向にある。 (2)熟成した住宅団地で特段の地域的変動要因は見受けられない。生活利便な地域における需要は概ね堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町北３丁目５９６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,930 円／平米 21万7,965 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,028 円／平米 21万1,677 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,773 円／平米 20万7,528 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町北３丁目５９６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,250 円／平米 21万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,075 円／平米 22万5,056 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,164 円／平米 20万2,208 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町北３丁目５９６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,914 円／平米 18万4,852 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,648 円／平米 18万7,278 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,641 円／平米 20万3,785 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町北３丁目５９６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,911 円／平米 24万1,044 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,055 円／平米 25万4,744 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,393 円／平米 20万6,271 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情