路線価 (2023) 広島県福山市神辺町大字新徳田字3-570 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市神辺町大字新徳田字３丁目５７０番
価格時点	2023 年
駅名	道上駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神辺町、御幸町等を含む福山市北部の住宅地域一円である。需要者の中心は、圏域内を中心とした市内居住者である。浸水履歴の有無が選択要素となり供給過剰地区もあり、かつ、新型コロナ等の影響等も残り、地価はほぼ均衡している。需要の中心となる価格帯は、規模等により多少異なるが土地は概ね７００万円から１，４００万円程度、新築戸建は概ね２，２００万円から２，８００万円前後である。 (2) 　同一需給圏は新徳田地区を起点として福山市北部に存する平坦部の住宅地域の圏域と判定した。需要者は市内在住の個人を中心に、市外からの転入も見受けられる。国道背後に形成された住宅地域であり生活利便性は良好で値頃感もあり、需要は回復傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、建物付きで２，０００万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域である。賃貸物件は節税目的によるものが多く、収益性を重視しているとは言い難く、建材価格上昇もあって、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内に所在し代替性を有する近時の取引事例を複数採用しており、市場性を反映した価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡、需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自用の戸建住宅を中心としてアパート等も見受けられるものの、経済合理性の成立する賃貸市場が形成されていないため収益価格は低位に試算された。生活利便性及び快適性を重視した自用目的での取引が中心となる地域であるので、市場の実態を反映し実証的である比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、前年価格及び需給動向並びに地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	道上駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、農地等が混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市神辺町大字新徳田字３丁目５７０番
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	100 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性良好な区画整理済の住宅地域で、フジグラン周辺の人気ゾーンだが、浸水リスク等の懸念材料、新型コロナ等の影響、法第３４条（５０戸連たん）の駆け込み供給等から当面需給均衡的推移が予測される。 (2)　利便性の良好な平坦部の住宅地域であり現状の標準的使用を維持しつつ推移するものと思料する。地価水準については需要の回復に伴い今後は上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下において、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回復基調及び低金利を背景としつつ、市中心部と郊外における二極化の様相が継続している。
地域要因
(1)神辺地区中心部（ショッピングモール）に近い平坦部の住宅団地で浸水リスクと一般的要因の相互作用で強弱均衡状態にある。 (2)　地域に特段の変動要因は見受けられないが、需要は回復傾向にあり、地価は上昇基調にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｋ７９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新徳田字３丁目５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,974 円／平米 12万2,236 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,381 円／平米 12万3,582 円／坪
標準価格 平米 坪	5万928 円／平米 16万8,368 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｋ７９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新徳田字３丁目５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,296 円／平米 13万6,525 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,792 円／平米 13万8,164 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,216 円／平米 16万9,320 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ７９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新徳田字３丁目５７０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,010 円／平米 15万2,109 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,251 円／平米 14万9,600 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,016 円／平米 16万8,659 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字新徳田字３丁目５７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,952 円／平米 13万8,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,288 円／平米 13万9,804 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,196 円／平米 16万9,254 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情