路線価 (2023) 広島県福山市引野町4-203 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市引野町４丁目２０３番
価格時点	2023 年
駅名	東福山駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円／坪 1平米 6万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は福山市東部の引野町及び広く周辺の平地を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は福山市東部及びその周辺地域に居住する一次取得者層である。当該地域は周辺の利用状況が悪く住環境はやや劣るものの、比較的利便性の良い平地部に位置していること等から需要は堅調に推移している。需要の中心としては、土地２００㎡程度で１，５００万円前後、戸建の新築物件で３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、福山市中心市街地の東部外縁の平坦部に位置する引野町及びその周辺地域が範囲となる。典型的な需要者は子育て世代のエンドユーザーであり、通勤通学の利便性や住環境を重視し、圏域外からの転入も考えられる。近隣周辺は事業所や農地の介在がみられ、これらを利用した共同住宅の建設や画地分割を経た住宅地化が進行している。中心価格帯は２００㎡程度の土地で１千～１千５百万円程度、新築戸建で３千万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は引野町のＪＲ駅周辺に位置する取引事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、賃料収入を目的とするアパートは少なく賃貸市場が未成熟であること等から低位に求められた。本件では、当該地域の取引が自用目的を中心とすること等から、需要実態を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、引野町における近時の住宅敷地の取引事例により求めており、市場性を反映し実証性から説得力が高い。近隣地域周辺はアパート等も多く見られるがその多くが資産の長期保有目的で賃貸市場では地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。以上より、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東福山駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事業所、共同住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市引野町４丁目２０３番
標準地の範囲
東	150 m
西	250 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	26 m
面積	390 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は国道２号背後に位置し、住宅のほか事業所等も混在する比較的生活利便な混在住宅地域である。住宅地として熟成しつつあるが、当面は現状維持にて推移していくものと予測される。 (2)幹線背後にあって一般住宅、アパート、事業所等が混在する地域で雑然としているが、平坦部の住宅地需要は根強さもあり、今後も住宅地域としての色彩をより深めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動向は地域による選好性の強弱により２極化傾向。 (2)福山市東郊平坦地における人口は微減、世帯数は横ばいの変動で、土地取引数については概ね前年並みの水準となっている。
地域要因
(1)特段の地域的変動要因は見受けられない。生活利便な住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にて推移している。 (2)開発余地が住宅や事業所用地として利用され漸次熟成を深めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町４丁目２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,250 円／平米 21万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,075 円／平米 22万5,056 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,069 円／平米 22万1,730 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町４丁目２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,125 円／平米 16万9,019 円／坪
推定価格 平米 坪	6万508 円／平米 20万39 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,082 円／平米 22万1,773 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町４丁目２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,647 円／平米 19万581 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,282 円／平米 19万2,680 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,770 円／平米 22万4,048 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町４丁目２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,577 円／平米 19万350 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,865 円／平米 19万1,302 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,131 円／平米 21万8,629 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ６２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市引野町４丁目２０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,914 円／平米 18万4,852 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,648 円／平米 18万7,278 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,566 円／平米 22万67 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情