路線価 (2023) 広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田41-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
価格時点	2023 年
駅名	御領駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	988万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	988万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は下竹田地区を起点として福山市北部に存する市街化調整区域内の住宅地域を中心とする圏域と判定した。需要者は地域に地縁的繋がりを有する個人が中心である。生活利便性の劣る地域で過疎化も進行しており宅地需要は低調に推移している。取引が少なく個別性も強いため中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、神辺町を中心とした福山市北部に位置する旧集落的色彩を有する農家住宅地域及びその周辺地域である。需要者は、同一需給圏内で地縁的選好性の強い個人が大半で、圏外からの転入は乏しい。集落的要素が残る住宅地域で過疎化が進行し、それに加えて公法上の規制等から需要は低調である。取引自体が少なく、画地規模等様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。自用目的での取引が中心となる地域であるため、市場の実態を反映し実証的である比準価格を中心に、前年価格及び市場動向並びに地域的な価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と同じ神辺町内の市街化調整区域内における現実の取引事例から適切に収集・選択され、各種補修正、地域要因比較も適切になされており、市場性を反映し実証的で規範性が高い。なお、近隣地域は市街化調整区域内の旧来からの農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し得なかった。従って、前年公示価格と各変動要因等にも十分留意しつつ、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	御領駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	158.2 坪 (523 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗、農地が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
標準地の範囲
東	10 m
西	100 m
南	400 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	26 m
面積	520 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　現状を基調としつつ衰退傾向で推移するものと思料する。生活利便性が劣るため、地価水準については下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は市街化調整区域内の集落色の強い住宅地域であり、当面は現状維持程度にて静態的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回復基調及び低金利を背景としつつ、市中心部と郊外における二極化の様相が継続している。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。市内の地価動向は利便性等による二極化が継続している。
地域要因
(1)　地域に格別の変動要因は見受けられないが、市街化調整区域内における旧来からの宅地に対する需要は弱く、地価は依然として下落基調にある。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因は概ね静態的であるものの、過疎高齢化等を反映して需要は乏しく、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,739 円／平米 4万2,115 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,802 円／平米 5万8,853 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,918 円／平米 6万2,543 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,669 円／平米 7万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,669 円／平米 7万4,944 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,907 円／平米 6万2,507 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,333 円／平米 6万3,915 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,613 円／平米 6万1,535 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,012 円／平米 6万2,854 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ９８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,933 円／平米 7万9,122 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,408 円／平米 8万7,305 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,756 円／平米 6万2,007 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情