路線価 (2023) 広島県福山市船町28外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市船町２８番外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,390万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,390万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円／坪 1平米 12万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ福山駅南口界隈を中心とした駅周辺の商業地域一円である。需要者の中心は、県内外の中小飲食事業者等である。当該地域は、駅付近に位置し船町アーケード街に店舗等が並ぶ古くからの商業地域で、新型コロナによる外出・営業自粛等が直撃し、各種景気刺激策により商況は回復気味で投資意欲は高い。なお、需要の中心となる価格帯については、業種、規模等により異なる。 (2) 同一需給圏はＪＲ福山駅南東の駅周辺商業地域が圏域となる。需要者は地縁のある事業者や資金力のある個人で県内外の法人企業の参入もある。駅周辺の顧客動線からやや離れた立地であること等により当該地域の店舗は飲食店が中心で依然新型コロナが商況に与える影響は大きい。地価は下落が長引き周辺の住宅地価格とも接近するなど値頃感が生じ、近時反転上昇している。規模等による個別性の影響が大きく需要の中心となる価格は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、福山駅南東方、船町アーケード街に店舗等が並ぶ地域である。比準価格は、同一需給圏である駅周辺の商業地の事例より試算した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較等も適正であり規範性が高い。一方、賃料水準は低下し、空室率等の問題から利回り目的の取引は投資採算性が低く、建材高騰もあって収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、一般的要因の動向等も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、近隣地域周辺の類似地域内における土地取引事例に基づくものであり現実の市場を反映する実証性から説得力が高い。一方、飲食を主体に物販店舗からなる商業地域で店舗賃貸は多くあるが賃貸経営の不確実性から投資に対する採算性を見通すことには困難が伴い収益価格はやや低位に算定されている。以上を踏まえ、収益価格を参考に留め、比準価格を重視のうえ前年価格との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店等が多いアーケードのある商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市船町２８番外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、福山駅南東方のアーケード街の商業地域である。駅への接近性が優る等、稀少性はあるが、外出・営業自粛が飲食業種を直撃する等、業種により影響は異なるが、供給不足から当面回復基調と予測する。 (2)福山駅周辺の再生事業の一環として駅前広場からウォーカブルなまちづくりが模索されており、中心部に残されたアーケード商店街として顧客回遊性の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下で、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)依然として地方都市においても優良物件の需要は高まっているが、感染症再拡大や景気の先行きへの懸念から様子見の状況もみられる。
地域要因
(1)新型コロナによる外出・営業自粛が飲食業種を直撃したが沈静化とともに、回復基調にある。 (2)行動制限の緩和等により商況回復への期待はあるが、不透明感も強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市船町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,353 円／平米 39万1,275 円／坪
推定価格 平米 坪	14万501 円／平米 46万4,496 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,123 円／平米 41万6,963 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２１Ｔ４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市船町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,881 円／平米 35万9,961 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,821 円／平米 38万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,417 円／平米 41万7,935 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市船町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,247 円／平米 27万1,909 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,362 円／平米 37万8,081 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,397 円／平米 41万4,562 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市船町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,549 円／平米 36万2,169 円／坪
推定価格 平米 坪	11万647 円／平米 36万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,454 円／平米 41万8,057 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情