路線価 (2023) 広島県福山市三之丸町67-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市三之丸町６７番２外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円／坪 1平米 20万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ福山駅を中心に広がる駅前商業地域及びその周辺の商業地域一円である。需要者の中心は、市内外投資家、事業者並びに全国に事業展開する法人、マンション業者等である。駅への接近性等が優るため希少性は高く、需要も根強い。また、三之丸町の再開発等、駅前再生の機運、投資意欲は強いが、新型コロナ等の長期化がやや抑制的に働いている。なお、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、市中心市街地の商業地域及びその周辺商業地域一帯と判定した。需要の中心は地元中小法人及び個人事業主で、一定規模以上であればマンション開発も認められる。駅徒歩圏の商業地域であるが、大規模商業施設が閉鎖する等商圏は周辺居住者や駅利用客等が主と見られる。駅前再開発への期待から潜在的な需要は強いと推測され、新型コロナ禍による地価の下落からは一転上昇に転じた。土地の中心価格帯は規模や価格帯が幅広く、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は店舗ビル、駐車場、マンション等が見られる商業地域である。比準価格は駅周辺商業地の取引事例より試算した結果で、市場性を直接反映し、各種補修正、要因比較等も適正で規範性が高い。一方、賃料水準、空室率等の推移は、元本と異なる動きを見せ、賃料低下から収益価格は低位となった。本件は比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、需給動向等に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内の商業地から適正に補修正して試算しており、市場実態に即した価格として規範性が認められる。なお、収益価格は、収支両面での想定事項が多く、長期間の不確実性リスクを含めている分、低位に試算された。本件では、自用店舗、事務所等が中心の当該地域においては、市場性を反映し、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡に留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗ビルのほかに駐車場等も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市三之丸町６７番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	21 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福山駅南西方に位置する店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、接近性等が優る土地の需要は根強い。駅前再開発、リム・ふくやまの業態変更、マンション・ホテルの増加等の影響も寄与し、強含みで推移すると予測する。 (2)中小規模店舗兼居宅等の建並ぶ駅徒歩圏内の商業地域であるが、駅前再開発やイチセトウチのオープン、ホテル・マンション開発等、周辺の土地利用形態が変貌しつつあり地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下で、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、感染症の長引く影響から中心部の地価は強含みの傾向を強め推移。 (2)物価高への懸念があり景況感への不安定さが増しているが、コロナ禍による行動制限が解かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地需要は堅調。
地域要因
(1)駅への接近性等が優り需要は根強く、リムふくやま跡地にｉｔｉ　ＳＥＴＯＵＣＨＩがオープンしたり、一般的要因の影響等から値上り傾向にある。 (2)駅前再開発への期待からマンション開発等周辺土地利用も活性化しており、需要も強く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２１Ｔ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市三之丸町６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,391 円／平米 77万4,897 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,767 円／平米 80万5,894 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,794 円／平米 66万7,131 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市三之丸町６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,101 円／平米 68万1,370 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,501 円／平米 72万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,216 円／平米 65万1,996 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市三之丸町６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万616 円／平米 105万9,956 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,287 円／平米 83万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,467 円／平米 68万9,192 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２１Ｔ４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市三之丸町６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,298 円／平米 82万873 円／坪
推定価格 平米 坪	25万952 円／平米 82万9,647 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2 円／平米 69万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２１Ｋ９３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市三之丸町６７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万888 円／平米 66万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,630 円／平米 67万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,796 円／平米 72万6,646 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情