路線価 (2023) 広島県福山市霞町4-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市霞町４丁目４１番
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福山駅南側近郊に所在する古くからの近隣商業地域及びその周辺地域一円である。需要者の中心は、地縁性を有する個人乃至中小事業者等で、店舗兼住宅、事務所等として自用目的の取引が中心である。中心市街地に位置し利便性が高く供給も限られる中で、繁華性は低下傾向で、金融緩和は続くが、新型コロナ等一般的要因の影響等からも地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等によりバラツキがあり把握し難い。 (2) 同一需給圏は、福山市中心部にあって国道２号より南の幹線背後地に存する近隣商業地域及びその周辺の住商混在地域を含む範囲である。需要者は、地場の中小事業者や地縁性のある個人で店舗併用住宅としての利用が主体となるが、規模によっては中高層共同住宅の開発業者の参入もある。当該地域は背後地に豊富な人口を有する近隣商業地域であるが、漸次住宅色を強めている。中心となる価格帯は、規模等の個別性による影響が強く把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域等から適切に選択された事例から試算した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較等も適正であり規範性が高い。一方、収益価格は当該地域における需要は自用目的が大半を占め、賃料水準、空室率、建材価格上昇等の問題からも投資目的の取引は採算性が低く、低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との均衡、需給動向等にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏における商業地域や混在住宅地域において近時生じた取引事例に基づくものであり実証性から説得力が高い。店舗兼住宅の賃貸経営を想定し求めた収益価格は、当該圏域における賃貸市場の成熟の程度が低く地価に見合う賃料水準にないため低位に算定されたものと考える。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市霞町４丁目４１番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が建ち並ぶ古くからの飲食店の多い近隣商業地域である。利便性が高く供給も限られるが、大型量販店に押され、また、新型コロナ等一般的要因の影響等から当面地価は微増基調にて推移すると予測する。 (2)旧来からの商店が建ち並ぶ商業地域であり、消費者の購買行動が変化してくなかで中心部近傍の住商混在地域としての色彩を強めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)依然として地方都市においても優良物件の需要は高まっているが、感染症再拡大や景気の先行きへの懸念から様子見の状況もみられる。
地域要因
(1)利便性は高いが、商業地としての繁華性は低下傾向にある。飲食店と駐車場が増え、新型コロナ等一般的要因の影響等から地価はやや上昇傾向にある。 (2)特段の変動要因は認められず、店舗等の建ち並びに変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｋ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町４丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,247 円／平米 27万1,909 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,362 円／平米 37万8,081 円／坪
標準価格 平米 坪	10万54 円／平米 33万779 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町４丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,476 円／平米 32万5,562 円／坪
推定価格 平米 坪	10万249 円／平米 33万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	10万249 円／平米 33万1,423 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町４丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,747 円／平米 26万338 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,981 円／平米 29万865 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,752 円／平米 32万9,780 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町４丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,942 円／平米 17万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,054 円／平米 31万4,249 円／坪
標準価格 平米 坪	10万162 円／平米 33万1,136 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情