路線価 (2023) 広島県福山市霞町2-67外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市霞町２丁目６７番外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,600万 円 (1054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,500万 円 (1054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福山市中心部等、主要幹線、準幹線沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、県内外の事業法人等であるが、規模によっては、ホテル、マンション開発業者等の需要も認められる。福山駅を中心とする商業エリアにおいて、当該地域は供給も限定的で稀少性も高く、新型コロナ等一般的要因の影響等が気掛かりであるが、金融緩和下においては発展的推移が予測される。需要の中心となる価格帯については、業種・規模等により異なり、把握し難い。 (2) 同一需給圏は、福山市中心部のオフィスゾーンを中心に、高層建物の建築が可能な幹線又は準幹線沿道が範囲となる。需要者は事務所ビル等の取得を目論む資金力のある県内外の法人のほか、ホテル事業者やマンション開発業者の参入も想定される。福山駅前の活力低下が長引き、地続きである当該地域には停滞感があったが、近年需要は上向いており高値取引も散見される。中心となる価格帯は、規模等の個別性による影響が強く把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は幹線沿いにビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は市中心部の幹線、準幹線沿いの事例より試算した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較等も適正で規範性が高い。一方、賃料水準、空室率等の抑制的動きから利回り目的の取引は投資採算性が低く、建材上昇の影響もあり、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡、需給動向等に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏である幹線又は準幹線沿道の商業地域において生じた取引事例に基づくものであり実証性から説得力が高い。収益価格は、店舗事務所ビルの運営について現実的な想定を行って求めたものであるが、想定要素が多岐にわたり設定値の如何によっては相当の振れ幅を生ずることに留意すべきである。以上より、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	318.8 坪 (1054 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所ビルに低層店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市霞町２丁目６７番外
標準地の範囲
東	70 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	32 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福山駅南口より延びる幹線沿いに金融機関ビル、ホテル、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。供給も限定的で稀少性が高い。新型コロナ等の影響が残るが、金融緩和から投資意欲は高く強含みの推移と予測される。 (2)駅前大通りに面する立地であるが、オフィスゾーンとしては縁辺にあって賃貸需要の届きにくさは否めず、中長期的には店舗事務所用途に加え、高層共同住宅等の混在する地域として推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)依然として地方都市においても優良物件の需要は高まっているが、感染症再拡大や景気の先行きへの懸念から様子見の状況もみられる。
地域要因
(1)駅周辺の商業エリアは供給も限定的で希少性も高く、新型コロナ等一般的要因の影響等懸念材料がある中、発展的推移と予測する。 (2)活性化が議論されている駅前地区からやや離れており、当地域に特筆すべき変動はなく静態的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町２丁目６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万385 円／平米 43万1,053 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,532 円／平米 38万1,949 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,677 円／平米 59万4,012 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２１Ｔ４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町２丁目６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,298 円／平米 82万873 円／坪
推定価格 平米 坪	25万952 円／平米 82万9,647 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,129 円／平米 63万1,872 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町２丁目６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,101 円／平米 68万1,370 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,501 円／平米 72万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,546 円／平米 61万3,415 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２１Ｔ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市霞町２丁目６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,391 円／平米 77万4,897 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,767 円／平米 80万5,894 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,836 円／平米 60万7,762 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情