路線価 (2023) 広島県福山市大黒町10-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市大黒町１０番１
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,480万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4,480万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福山駅近郊及びその周辺に所在する商業地域一円。需要者の中心は地元事業者、投資家、マンション分譲業者等である。当該地域は福山駅に近く、利便性が良好な為、店舗住宅併用地等として人気も高く、需要は増加傾向にある。取引される用途や画地規模、価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況下にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ福山駅北東側近郊を中心としたやや用途的多様性を有する商業地域及び周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己利用目的の個人・法人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判定指標としての有用性を認め難いものと判断される。近時の融資環境や潜在的な住宅需要の強さ等を背景に市場情勢はやや強含みの動きも見受けられるが、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の多さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に所在する商業地の取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認められる。当該地域においては、地価に見合う賃料上昇が認められないため、収益価格は低位に試算された。本件においては、土地需要の中心が自用目的であることを考慮し、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が常態的に希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸とした秤量的な判断を経て得られたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量すると共に、市場の特性に鑑み収益価格については参酌に留め、近時の経済情勢や地域特性の移行状況並びに代表標準地からの規準価格との均衡性等にも斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	福山駅東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	112.8 坪 (373 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市大黒町１０番１
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	70 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所等の建ち並ぶ福山駅北東方の商業地域であり、駅前商業地への投資需要は拡大しており、今後も地価動向は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ福山駅北東側近郊の住商混在地域であり、繁華性が衰退する一方生活利便性の高さ等を背景に底堅い潜在的住宅需要が窺えることから、当面は地域特性の移行を孕みつつ緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は概ね回復傾向にあり、福山市中心部の不動産需要は増加傾向にある。 (2)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。
地域要因
(1)福山駅周辺商業地への投資需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場性の如何により市場内における相対的格差がやや鮮明になりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大黒町１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,178 円／平米 32万4,576 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,275 円／平米 34万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,308 円／平米 39万4,432 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大黒町１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,633 円／平米 38万8,895 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,686 円／平米 37万2,540 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,429 円／平米 40万1,444 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	17 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大黒町１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万555 円／平米 36万5,495 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,081 円／平米 36万622 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,825 円／平米 39万2,835 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市大黒町１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,012 円／平米 40万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,004 円／平米 41万3,263 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,363 円／平米 40万1,226 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情